楼盘景观雕塑价格低

枝江的领秀之江、奥美花园和中央山水 三个楼盘都不错，下面对比一下：首先看距离。领秀之江距离国贸购物广场的距离是1.9公里、奥梅花园距离国贸购物广场的距离是1.9公里和中央山水距离国贸购物广场的距离2.2公里。不管哪个放到宜昌楼盘，都可以说成“5分钟瞬达城市中央，尽享便捷繁华商圈”了。再看位置。枝江有两条主干道，迎宾大道和江汉大道，两条大道几乎贯穿城市。而领秀之江、奥美花园和中央山水三个楼盘成三角形分布在迎宾大道两侧，中央山水紧邻两条主干道。地理位置来说都是十分便捷。枝江城区不大，可是道路通畅、交通便捷，目前的主要楼盘都还在城市中心或者城市中心附近，处于中心区域开发状态。三个楼盘的详细情况领秀之江 均价4300元/㎡领秀之江项目位于城西发展的新起点，起到了“承东启西”的作用，项目南接沿江大道遥望长江，东至南岗路，北临团结路，西面紧邻新市政中心、董和公园。项目占据长江绝佳一线江景，“上风上水”之地，同时毗邻临江而建的滨江公园，乃枝江城区最美的滨江风光带。总建设规模为329006平方米，其中地下32900 平方米、地上296106平方米，地下空间为停车场。住宅建筑面积281168平方米、2397户；商业建筑面积12103平方米；配套公建建筑面积2835平方米。经济指标为容积率3.0、建筑密度25%、绿地率40%。领秀之江二期规划建设6-33层住宅楼共24栋，总平面布局结合已建组团整体规划 ，在沿江大道及团结路两侧布置多层住宅，沿着小区景观轴线，建筑高度逐步递增，在小区的中心形成高层住宅景观区。通过小区内部环路形成“一环”，在南北贯通的景观轴线上打造两个景观中心形成“两心”，利用建筑高度的变化形成高低搭配，错落有致的“三组团”的格局，各组团与中心主景观相互渗透、交融，形成统一的有机整体。建筑风格大气稳重，错落的连体形成体态丰盈、错落有致的天际线。造型突出古典主义构成手法，运用对比、韵律、错落、虚实变化等手段，强调严整、简洁的也注重形式和装饰。以暖色系为基调，局部重点处进行用材与色彩的对比，色调清新明快，统一中有变化，整体色彩感觉典雅、亲切。周边配套：丹阳小学、马店四中、城西市场、国税奥美花园 均价4300元/㎡奥美花园规划用地面积29343平方米、折合44亩。规划建设商住楼、管理用房等共7栋，其中17层住宅1栋、26层住宅2栋、28层住宅2栋、商业网点及物业管理各1栋，总建筑面积88000平方米。商业网点建筑面积2372平方米；住宅建筑面积84685平方米，户型为85-158平方米，共728套；物业管理用房943平方米。容积率3.0、建筑密度15.4%、绿地率45.2%。一期规划建设80710平方米，二期建设7290平方米，二期为原内衣厂住户还建房。中央山水 均价4300元/㎡中央山水是宜昌雅厦房地产开发有限责任公司开发建设的集酒店、市场于一体的高档精品商住小区，项目处于枝江市中心城区，位于枝江市马店南岗路以东，友谊大道以南，北面为枝江市松懿电子城，西面是新规划的公园。东面依次为枝江市交通局、人民医院，在范围内有少量耕地和池塘，自然条件较好。该地块占地182911平方米，净用地182911平方米，项目拟建设总面积428744.94平方米。其中A地块用地面积63705平方米，该地块将建12幢建材市场（其中酒店1幢），建筑面积71617.35平方米，容积率为1.12，建筑密度为42.24%，绿地率为15.1%。B地块用地面积119206平方米，该地块将建设26幢高层住宅，总建筑面积357127.59平方米，其中配套公建建筑面积4127.87平方米，共建住宅2853套，容积率为3.0，建筑密度为21.73%，绿地率为35.7%。机动车停车位 1210个，拟建地块交通便利，市政设施配套齐全，拥有良好的地域优势。项目总体定位为集高档住宅区与综合商业、建材市场、酒店于一体的大型高尚社区，标志性城市综合体。项目将绿地通过水池、铺地、植被等小品组合，运用植物配置、水景设计和雕塑设置等景观设计处理手法，创造丰富的空间层次和景观视线，给人以丰富的空间感受充分利用常去的水资源，将其引入小区水景。总计近43万平米，中央山水的是全市最大的小区。周边配套：江汉路小学、公园路小学、实验中学，建材商贸城，人民医院，中国邮政，中国银行。枝江楼盘的主流房价现在买房消费者最看重的是地段和房价。领秀之江均价是4300元/㎡，奥美花园均价也是4300元/㎡，中央山水的均价也是4300元/㎡。地段相似，价格更是惊人的相似。目前枝江的主流楼盘价格都在4000元/㎡至5000元/㎡之间。2012年枝江，全年实现生产总值292.77亿元，全市城镇居民人均可支配收入为17465元。2012年宜昌城区居民年人均可支配收入为20510元。人均可支配收入与宜昌相比只低了15％，但是房价却低了约25％。枝江人买房比宜昌人压力更小，房屋购买力更强。枝江楼盘自身情况比较既然地段上，都是交通便捷，那就再来看看小区本身的情况。项目总建筑面积上，奥美花园总建筑面积近9万方、中央山水总建设面积近43万方、领秀之江总建设面积近33万方。中央山水的总建设面积最大，就枝江本地来说，中央山水也是枝江建设面积最大的项目。现在很多消费者都比较看好大盘，大盘因为“大”一般都会“全”，就是说在配套设施上可能会更有优势。不过在枝江，目前以市中心为主要开发区域的情况来说，配套设施上基本不会有太大差距。从枝江的领秀之江、奥美花园和中央山水这三个楼盘可以看出枝江楼市目前地段上，以市中心周围为主要开发区域；价格上，由于地段的相似价格差异小大多在4000元/㎡左右；项目配套基本满足学习、生活、卫生的要求；项目本身越来越注重绿化、小区景观的建造，也别具特色。有这些可以看出，枝江的楼市虽然正在起步，却是稳稳走在蓬勃发展的路上。

“楼盘景观雕塑价格低”这句话的意思是说在某个楼盘中，其所设置的景观雕塑价格较为便宜或相对较低。

这种情况可能有以下几个原因：

1. 造型简单：景观雕塑的设计造型较为简单，没有复杂的细节和精湛的工艺，因此成本较低，价格自然也就相应降低。

2. 材料选择：楼盘在选材时可能会选择较为廉价的材料，比如塑料、纤维等，这些材料的价格相对较低，从而使得景观雕塑的总成本降低，价格也相应减少。

3. 生产规模：某些楼盘可能会批量定制景观雕塑，通过大规模生产可以降低每个雕塑的制作成本，从而将价格控制在较低水平。

虽然楼盘景观雕塑价格较低，但这不一定意味着其质量低劣。低价的景观雕塑仍然可以有一定的审美价值和装饰效果，但相对于高价的雕塑来说，在材料、制作工艺、设计等方面可能存在一些差异。在选择时需要根据自身需求和预算进行权衡。

“楼盘景观雕塑价格低”这句话的含义是指某个楼盘中的景观雕塑的价格相对较低。以下是对这个问题的详细回答：

1. 原因一：市场竞争压力较大。在房地产市场中，楼盘之间的竞争非常激烈。为了吸引购房者，开发商通常会在楼盘内增加一些景观雕塑来提升整体环境质量。由于竞争的原因，开发商可能会降低景观雕塑的价格，以吸引更多的购房者选择他们的楼盘。

2. 原因二：材料成本较低。景观雕塑的价格与材料成本直接相关。一些常见的材料，如石材、金属等，在市场上供应充足，价格相对较低。开发商可以选择这些低成本材料来制作景观雕塑，从而降低整体成本，使价格更加低廉。

3. 原因三：设计简约经济。在楼盘景观设计中，一些开发商会选择简约经济的设计风格。这种设计风格更注重实用性和功能性，相对于复杂精细的设计而言，成本更低。景观雕塑的价格也会相对较低。

虽然“楼盘景观雕塑价格低”这句话表明了景观雕塑的价格较低，但在实际情况中，价格仍然会受到多种因素的影响，如景观雕塑的规模、材料、设计等。这个结论并不适用于所有楼盘，具体情况还需具体分析。

文字介绍之类的。 如：

房地产策划方案文本 房地产全程策划营销案（全文）现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章 项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一 项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三 土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四 项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五 项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六 项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七 项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八 投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九 开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论第二章 项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。一 总体规划1、项目地块概述.项目所属区域现状.项目临界四周状况.项目地貌状况2、项目地块情况分析.发展商的初步规划和设想.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避.项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置5、绿化系统布局.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及说明：项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统.项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发.分期开发思路.首期开发思路8、分组团开发强度二 建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划.项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示三 主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示四 室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五 环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有的自然环境利用.项目人文环境的营造3、项目各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计.项目营销中心外部环境概念设计.项目会所外部环境概念设计.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目的其他公共环境概念设计六 公共家具概念设计提示关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net 房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

一个好的居住环境是舒适生活的基础。我们在选择合适的房屋的时候，首先看的就是小区环境、周边配套、交通、物业、楼间距、绿化。很多人都有这样的疑问：买新房怎样判断小区环境的好坏？那么今天小编就来带大家看一看买房看房时判断小区环境好坏的标准有哪些。一、绿化环境1.绿地率看绿化环境好坏的硬性参照指标是绿地率，绿地率＝绿地面积／土地面积（新区建设的绿地率不应低于30％）。绿化率并不等于绿地率，绿化率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，相对而言比较宽泛，树的影子也可算入绿化率；绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，所以绿化率一般要比绿地率相对高一些。小区的绿地率越高，小区的绿化环境就越好。2.景观搭配一个好的小区景观环境和植物种类的好坏也是非常重要的指标。小区的指示牌、灯光设施、硬质铺装、内部水景及花园等要搭配的合理。各种道路引导和危险警示的指示牌是否齐全，特别很多人喜欢夜跑，灯光是否亮堂，铺设的地砖墙砖是否具有艺术性，花园景观是否四季皆宜这些都是很重要的。二、建筑环境1.建筑形状、色彩小区大门是一个社区的脸面，除了看是否美观大气，要看高度是否合适。建筑物的形状包括建筑本身的形状和周围能够看到的其他建筑的形状。不同的形状给人不同的感觉，就会产生不同的影响。形状以方正简单为好，避免奇形怪状给人异样感觉。楼体的颜色尤其重要，颜色不宜过多，多则杂乱，视觉不好；也不能过少，过少则单一，感觉枯燥；颜色也不宜太淡，更不要过深。要搭配的合理，错落有致。如果颜色过重、黑暗，给人以阴沉沉的感觉，看着压抑，极为不舒服。2.娱乐休闲设施小区园林绿化设计中应该显出实用性，小区内应布置长廊、座椅、儿童活动区等设施，用来满足小孩嬉戏、老人活动、品茶、下棋以及居民体育锻炼、健身等。如果设置有运动会所和游泳池，就更完善了。3.商业配套主要指小区自带的商业、生活配套设施，比如便利店、果蔬店、洗衣店等方便人们生活的商业配套。不要小看这些不起眼的配套，在你需要时，它们能解决你的燃眉之急。三、治安环境1.安保条件治安环境是指小区周围的治安状况，买房前应该事先了解当地的偷盗数量和犯罪情况。应该了解下小区内业主的构成情况，他们的工作、学历等。物业管理包括的内容很多，比如房屋的维修与修缮管理、绿化管理、卫生管理、治安管理、车辆交通管理、公用市政设施管理、违章建筑的管理、其它的生活服务等。买房要关注物业管理的好坏。2.内部交通环境小区的车位是否足够、车位面积大小如何、停车位的环境好坏、小区是否人车分流、在一些出入口或盲点区是否设置有交通安全类标志，都是在选房时要注意的。完全人车分流指在小区的外部设置地下车库的入口和出口，车辆不驶入小区内部，而是通过入口直接进入地下车库。有的小区，车辆不驶入小区内部，只是在小区的外围有一些地上停车位，其为不完全人车分流。

在我国社会经济高速发展的背景下，房地产业获得了前所未有的发展机遇，住宅生产方式的变革已经被提到空前的高度，随着住宅消费市场化进程的加快，无论是小区的规划，住宅楼的外观设计还是内部格局，都呈现出新的设计趋势；但与此也出现了一些忽视专业原则，对市场设计热点盲从跟风的现象，这些失败的楼盘，不仅造成了极大的浪费，也给社会带来了持续的压力，我们在设计中一定要避免这些“时尚”的陷阱。

外立面上已少见曾流行一时的繁琐的欧式符号，取而代之的是简洁明快的装饰色块及装饰构件。窗的开面愈见增大，而大且低的窗台设计，则拉近了人与自然的距离；全玻璃阳台代替了传统的水泥阳台，布满了时代气息。一些新盘注重想象空间的再创造：圆弧、镂空、转角、嫁接等手法的应用，使艺术与生活紧密结合。

室内布局注重实用

室内布局以房型方正、舒适、私密为前提。储藏室、步入式更衣室被普遍引进普通住宅；有的住宅已开始向立体分割方向发展，利用空间设计的不同高差分隔出不同的功能区域，大大提高了空间的利用率。有的复式房型，可同时享有一个2.4米高的夹层，即买二层得三层，夹层可用作工作室、视听室等。客厅的挑高为4.8米，有空中别墅的感觉，既豪华又实惠。而顶层复式房型，在层高2.5-3.0米阁楼上开设斜天窗，既创造了丰富的天际线，又保证通风、采光，增添浪漫的气氛，让居住者有一个想象和发挥的空间。

横厅设计开始替代直厅

以往一般的住宅楼多为南北直厅布置。现在开始出现客厅和餐厅或书房均在南面的横厅设计，甚至出现了宽达6-8米的大面积落地玻璃窗，日照、通风空前良好、视觉感受非比平常。

绿化率开始具体化

前几年楼盘比拼的是绿化率，它是个数字概念，似乎是越大越好，结果出现空洞无物的大草坪。这只能称之为绿地率，没有美化环境。现在一些小区开始注重园区的树木栽培，并结合整体园林景观设计，绿化区域更加具体，环境质量明显提升。

准一梯一户

清静、私密的一梯一户是居住者所向往的。如今设计已开始向此目标靠拢。有些一梯二户的小高层中安装东、西两边都能开门的电梯，形成一梯一户的感觉。

在传统兵营式住区里，山墙林立，确实破坏整体景观。通过加大端单元进深，在山墙上增加开窗，放大端单元来加以解决。在行列式布局中，这种做法很好地解决了围合问题。而且端单元放大后，对朝向城市街道的一侧，也有利于保证城市景观。

电梯大堂宾馆化

楼宇入口的电梯厅设计开始向酒店大堂靠拢，除了艺术挂画、吊灯、壁灯，还专设洽谈、休息区，让住户拥有酒店式的享受。

共享空间逐渐增多

现阶段的住宅区在拥有集中绿化、园林、庭院、会所、架空层外，开始出现空中庭院，即每几层设置一个共享空间。在开敞的空间内，植物、花卉相得益彰，园林灯、休闲椅点缀其间，使居住在高层里的住户不出楼门即可直接感受室外的自然景观和邻里相亲的人情味，且使人忘却了身在高楼，满足了亲地感。

主题景观代替普通园林

如奥林匹克花园是将体育产业与房地产业有机嫁接的良好典范，其小区中的园林设计别具一格，雕塑、景观、绿化布局等处处体现运动主题，具有较强的示范效应。

生态性

从整体上规划建立生态系统，力求达到科学、合理，有自然条件的山坡、河流尽量借用。从设计顺序上先设计环境后设计建筑，做到建筑、景观、环境三者和谐统一。

前瞻性

即住宅的时间价值。所谓“T—建筑”，指的是能与时间对抗、具有较长时间价值的建筑。回顾很多当年热销一时的闻名项目现在作为二手房，价格只能以当年的1／2至2／3计算。一方面是层出不穷的新项目带来竞争压力所致；另一方面也是由于建筑年代久，产品设计缺乏前瞻性，在户型格局和外观设计等多个方面都已无法满足现阶段购房者对居住舒适的需要。好的建筑不仅仅应该满足客户现时的居住需要，更应该充分考虑到十年后、二十年后的使用功能以及届时在市场上的地位和价值。

误区

随着绿色消费和生态等新观念进入我国，不少房地产开发商顺应潮流，纷纷打出了生态牌，市场上出现了健康住宅、绿色住宅、水景住宅、生态住宅等等。所谓生态住宅有其三大主题：保护资源，减少污染，创造健康舒适的居住环境，与四周环境、生态相结合。建造绿色住宅，应科学合理地利用基地及周边自然条件，如地形地貌、树林植被、湖泊河流等，保护居住区对大自然的亲和性，体现了人与自然和谐的自然生态原则。然而在如何正确理解和把握生态住宅的内涵，以及开发建设适合国情和当地情况的绿色住宅方面，我们亟待走出以下误区。

误区之一：认为占地大，容积率低才能建设绿色住宅。片面追求住宅区大规模、低容积率，绿化空地大，楼宇间距宽，忽视了绿色住宅区节约资源和能源的要求。我国作为一个发展中国家，土地资源比较贫乏，人均耕地面积只相当于世界平均水平的1／3，只有用好每一寸土地，才能可持续发展。对用地多、容积率低的豪华别墅区，政府不应提倡而要严格控制。

误区之二：建绿色生态住宅区，就是建高档豪华住宅小区。建设绿色住宅，不仅服务于少数高收入者，而要从当地实际情况出发，坚持以人为本，营造一个自然、环保、健康的居住环境，既面向中高等收入居民，又面向广大低收入阶层。政府提倡建设的经济适用房，也要按自然、环保、健康的要求来开发建设，也要达到绿色住宅区生态平衡的要求。

误区之三：认为洋建筑就是绿色的、生态的。不少新开发的住宅崇尚欧式、澳式风格，并将此作为楼盘的卖点，生搬硬套，而不考虑当地的实情，结果建起来后只好看不好住，造成了新的浪费。只有把国外好的东西与我国优秀的建筑文化传统结合起来，才可以推出既有个性特色，又贴近置业者需求的有利于增进居民身心健康的绿色住宅。

误区之四：认为绿色生态住宅就是多种花草、树木的绿色园林式住宅。这比过去只管建房，不顾环境的做法是一大进步。但绿色住宅除了自然景观，还有环境保护，实行防污、排污、治污，包括使用无毒害、无污染、节能的建筑材料。假如有些材料本身就不达标，又怎么能谈到绿色生态上呢？

误区之五：绿色住宅只能到空气比较清新、生态环境良好的新城区或城市郊区开发建设。其结果是：在这些规划相对滞后和基础设施不够配套的地区，涌现一个个规模大、封闭式、小而全的新住宅，形成了发展商因建大住宅而办起了小社会的现象。这样忽视城区的改造和城市环境的综合整治，必然使整个城市自然生态发展更不均衡，更违反了绿色住宅的要求。

误区之六：“大眼睛”式布局。有的规划手法，其创新精神应该肯定，通过弧形楼体，确实可以改善景观，形成围合，增强均好性，但这不是解决景观问题的唯一方案，这种做法势必也会带来两个难以解决的死结：第一，为保证日照间距，需要牺牲一定容积率；在套内会出现不规则空间。同样，也不能因为传统兵营式布局的呆板、单调就彻底否定行列式排列手法。在重庆这样一个多丘陵洼地的城市，采取行列式还是“大眼睛”式布局，显然还是一个须深究的问题。

误区之七：住宅贵族化。经济适用房大户型的住宅设计越来越多，一居室八九十平方米，二居室120平方米左右。这种趋势不符合我国城镇普通居民的实际消费水平。从实用性的角度看，也有浪费之嫌。这种现象的产生，实际上是开发商市场定位不是服务于普通市民。

误区之八：绿地公园化。当前的住宅小区往往把绿地部分用中心公园的形式加以体现。这种方式实际上忽略了居住者“苔痕上街绿，草色入帘青”的自然化追求。

误区之九：铺地广场化。住宅小区大多注重为业主提供一个相对宽大的户外公共活动空间，但体现的方式如同绿地设计一样，过于简单化、单一化。

误区之十：小品城市化。广场的配置设施如喷泉、雕塑、亭台楼阁等，与小区整体环境不和谐。感觉是飞来之物，没有近人感。

误区之十一：道路随意化。这从本质上说是一个城市设计的问题。随着同一地段多个小区迅速出现，道路交通问题也随之而来。住宅小区往往自成体系，其内部道路的设计也往往单纯追求视觉美感而表现出随意性。这种道路自由化不仅会导致小区内交通不便，还会因为小区与小区之间缺乏统一性、协调性，而造成城市大范围的交通不畅。

误区之十二：配套商业化。住宅小区配套设施中包含有学校、幼儿园、老年人活动站一类的公益性场所，由于开发商以收回成本和赢利为目的，因而导致此类公益性设施商业化，无形中给业主加重了负担。

误区之十三：风格炒作化。住宅小区炒作概念风气比较重，一会儿SOHO，一会儿又是各种HOUSE，把国外的一些设计模式照搬过来，一味模拟而缺少创新，失去了我们中国自己的建筑特色。

终上所述，创新，是我们设计保持活力的源泉，每一个革新的点都可能成为时代的潮流，变成时尚的代名词；但我们切记不能被开发商牵着鼻子走，更不能只是抄一些表面的手法，玩弄一些不切实际的概念。只有深入研究住宅的内在本质和发展方向，把握市场的脉搏，我们才能作出真正满足置业者需求、城市可持续发展的新住宅。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

我买的是15街区的花园洋房 当时价格8200一平 推荐你到365看房网的威尼斯水城业主小区看一下 西祠胡同也有论坛 看看业主们的评论 ，对你会有帮助的 ，

你说的3街区的御江天下是江景房，属于高层，得房率比较低 74% 价格折合大概在9500左右

这周365应该有看房团去威尼斯吧，你可以去现场看一下，现在威尼斯主要是以价换量这么一个情况，配套相比江北其他楼盘来说不是很好。抄录＊＊＊《浅谈桥北之威尼斯水城》

一、相对优势1. 第一优势那无疑是地铁3号线了（南京市全额投资295亿），水城作为江北第一站，六站直达北京东路、玄武门，七站内浮桥、珠江路。水城太大，距离地铁口的距离也有远近。＊＊＊7 _ `- `; ^0 z3 {# S( X

2.高规格的整体欧式建筑风格，且配以较精致的欧式小品建筑景观，显得小区整体欧风元素较为协调。如此成片的欧式设计风格在南京普通住宅中还是较为少见的。＊＊＊/ 1 B( q5 A" N7 K

3、南京地区较为少见的低容积率，高得房率。威尼斯水城的容积率仅为1.5，而目前南京新建小区的容积率大部分在2左右，部分已达3％以上，正是基于这样的容积率使得苏宁可以从容的较大体量的布局花园洋房等类别墅体系，因而使得水城绝大部分街区没有高层建筑林立的局促感，更显幽静与错落有致。同样，低容积率所带来的自然是高得房率，水城的花园洋房得房率接近90％，小高层一般也在82％以上.＊＊＊论坛0 z0 w4 w4 J4 g/ @& F& i

4、水城的整体规划设计较为完整，后续建设具备想象空间（此点可为优势也可为劣势）。& t! F4 q. _# S水城为华东第一盘，整体建筑面积达450万平方，在整体规划设计方面较为完整，这体现在建筑风格、教育配套、商业配套等多方面。如教育方面配套有多所幼儿园、两所小学以及中学等，而大型商业配套有九街区15000平米商业中心、十三街区6万平米商业广场及各类街区商铺等。但由于大型商业配套尚未开建，导致出现现有商业配套明显不足的状况，造成已入住业主的不满与心理落差，这也成为其劣势。＊＊＊" Q% H j7 M1 y

5、物业管理较为规范，在江北现有小区中处于一流水平，而物业管理水平的高低对于房产的保值与增值具有较大影响力。任何物业管理公司都有不足的地方，这一点每个业主都有不同的感受。就象也有部分业主认为苏宁物业的管理一般而已，但物业的好坏是需要横向比较的，而不是单凭业主的感受。水城一、二街区物管常年获得南京优秀住宅小区称号也许就是一个比较好的注解。

6、水城的业主成分较为单一，整体业主素质相对较高、居住氛围较好。房产论坛,装修论坛,业主论坛# d- C: u s0 K4 v* j5 i

在水城的整体规划中，未安排任何拆迁安置房，而其它桥北大盘中均或多或少的安排一定规模的回迁安置房。相对江北其它大盘，水城的业主除了投资客外，主要构成为70、80后的年轻置业者，浦口原住民家庭较少，因而小区居住环境维护较好，基本无其它小区常见的喧闹及无序。＊＊＊: s, ^/ X) t$ p1 Z

7、市政2000亩配套买房,购房,装修论坛,房产论坛. V$ G* b# q

位于水城与天润城之间的2000亩配套将为水城增加重大资产注入概念。＊＊＊* X, U# [ X9 _1 C+ x

该区域在桥北控制性规划中规划有地区级文化中心一处、用地面积4.48万㎡，地区级体育中心一处，用地面积6.50万㎡。规划引进某三级甲等医院，用地面积13.27万㎡。但由于该规划尚未落地，易形成审美疲劳。

8、注重建筑细节，重视建筑直观感受买房,购房,装修论坛,房产论坛: P- k$ R! w, T; E

水城在建筑细节方面比较考究，讲究直观感受，如恢弘的圣马克广场与威尼斯酒店、大气的街区门楼与欧式雕塑与小品。在水城九、十街区引入的精装修入户门厅及十四街区创设的第三代电梯花园洋房品种，在桥北乃至整个南京都处于一流水准，有效提升了整体建筑品质。＊＊＊# v: d! W

9、水城整体环境宁静，街区道路宽敞、道路绿化整齐、无桥北乃至整个南京都常见的闹市的嘈杂，部分街区东南边面临长江及幕府山，环境优美nj.bbs.＊＊＊.com.cn3 n" Q* Q$ }4 ^! M

水城临江片区环境优美，既看不到南钢，东南边又直面长江及幕府山，如果湿地公园最终成型，那对于该部分街区绝对是一幸事。

10、开发商致力于维系江北一流小区定位，特别是未来三街区二期及十一街区御江天下的开盘将明显提高水城的整体定位。买房,购房,装修论坛,房产论坛 t a3 苏宁一直将水城定位于江北一流小区，即使在08年的房产最低迷时段，乃至目前江北地产市场相对低迷，开发商资金普遍绷紧，水城销售不畅的阶段，苏宁对于水城始终未进行大幅度的降价营销，目前最大折扣仅为9.7折（特价房及开盘当日优惠除外），房价始终处于稳步上涨阶段。这无论对于自住与投资，均是受益的。相对而言，桥北某些小区（此处不便点名）在价格体系及定位上的无序与混乱，2010年与2011年落差高达2000元，极易造成房价的贬值与波动。nj.bbs.＊＊＊.com.cn1 j9 m$ D r

而未来三街区二期及十一街区御江天下的开盘定位无疑将是一线江景豪宅，这一点从现有的三街区二期改由央企中核建设来承建，就可以看出端倪。而这无疑在整体上推升水城的整体定位。- m. A) Z k

11.苏宁环球的品牌优势。说到这一点，可能很多水城、南京天润城的业主都不能认同或嗤之以鼻。为何，因为天润城1－11、13街区均定位中低端普通住宅（12、14街区及以后街区定位已提升为江北一流街区，而规划中的十五街区更因为仅靠规划中的烟斗湖公园被定位为桥北的高端低密度住宅），因而仅就上述街区而言，苏宁只是一个低端品牌而已。而水城现有业主也因为苏宁在配套上的缺乏而造成现有生活的不便等因素，而对苏宁这一品牌缺乏信任度。苏宁环球作为一家具20年开发经验的上市公司，在房地产领域颇有建树。其在南京早期开发的龙江千秋情缘、苏宁环球套房酒店均是当时的高端项目，而近期在南京拟开发的苏宁珍珠泉佛手湖独栋别墅及苏宁紫金山（朝阳山）项目均为南京一线高端别墅豪宅项目，每套售价预计均在千万以上，即使像已售罄的下关苏宁璞邸这样的小项目毛坯价也超过22000元。另外其拟开发的上海朱家角别墅预计销售单价也达5万元。 说到这儿，那就多说几句，我对苏宁的了解可能较之苏宁的业主以及苏宁的员工（包括相当多的高管）还要清楚。写到这里，那就干脆让你们全面了解一下苏宁环球吧。也算顺带帮苏宁做个广告及品牌推广吧。买房,购房,装修论坛,房产论坛* i Q2 j1 O. P

苏宁环球成名之作起步于1999年的苏宁电器新街口旗舰大厦，其后深耕南京大地，那时，南京城内的临时停车场（开发商圈了地，但暂未开发，就临时作停车场了）至少有20％是苏宁系（苏宁电器、苏宁地产）的势力范围，2003年大举转战桥北，2007年后加速在全国的布局。2007年曾以44亿元的价格拿下上海南京东路地王，楼面价67000元，此举轰动业界。苏宁环球在芜湖2010年1月以29亿拿下芜湖史上地王，2009年12月以28亿拿下无锡地王，2010年10月10亿轧获昆明地王，上述项目均为当地顶级商务区或居住区。而在2009年，苏宁环球又拿下上海长风地块，拟投资30亿在上海长风生态商务区建设江苏企业上海总部园，预计2013年建成，届时，苏宁环球总部也将移居上海。苏宁环球集团（非上市股份公司）近期最大手笔为，于2011年4月在云南石林一举拿下天量土地（整体规划为6平方公里土地，云南政府为避免政治风险，分批出让），拟分期投资200亿建中国最大的旅游城。也有必要说一下苏宁环球的兄弟企业苏宁置业。苏宁置业为地产界的后期之秀，系张桂平（苏宁环球）的弟弟张近东（苏宁电器）的地产公司，为苏宁地产系的另一支生力军，该企业的产品一步到位，直接定位为顶级品牌。旗下主要产品有钟山国际高尔夫别墅（起步四千万一套）、超五星钟山索菲特酒店、山西路索菲特酒店，已建普通住宅产品为苏宁睿城、仙林紫金东郡等、待建江苏第一高楼奥体苏宁博爱大厦，南京地标新项目──新街口新华社地块项目。

就开发规模及整体实力，苏宁系地产无疑是乃江苏地产第一品牌，只不过她们都很低调，特别是苏宁置业。我所描绘的苏宁可能与南京人特别是江北业主所固有的对苏宁品牌的印象有较大的出入。但、这才是真正的苏宁系地产。而这也就是苏宁后续的品牌影响力。二相对劣势1、十三街区及九街区大型商业配套尚未开建，导致出现现有商业配套较之桥北其它大盘明显缺乏的现状，造成已入住业主的不满与强烈的心理落差。买房,购房,装修论坛,房产论坛+ ?2 ]; [: v

商业配套的缺乏已成为水城现阶段的主要劣势。而关于商业配套这块，本人在之前的文章《金陵晚报报道明发外滩广场7月底开业，对于水城也算是特大利好》一文中已有叙述，此处不再赘述，有兴趣的可以自行查看。而，据本人了解的最新状况是：九街区15000平米商业中心已进行桩基招标，十三街区大型商业规划已报相关部门。本人就现有迹象判断，九街区商业中心应早于十三街区商业的建设。而现实的商业配套问题，最近的就只能借助明发外滩广场的永辉超市等配套了。在此，本人对苏宁环球以及水城售楼处进言，应该学习红太阳，将九街区商业中心及十三街区商业中心用围挡圈起，并进行logo宣传，放上效果图与建设工期，同时在现场售楼处及楼书中也公布效果图。一能形成商业配套完善的效果，从而带动销售，二能在心理上部分消除与前期业主的隔阂，减少负面影响。三能增强商业项目开发的透明度。

2、水城小学未挂名校大牌。

这点本人在《金陵晚报利好》一文中也已有叙述，因为红太阳、明发、天润城、乃至海德北岸（海德小学规划在4期以后建设，预计可能待楼盘数年后最终全部交付时才能投入使用）均已有名校入驻或开发商宣称名校入驻，因而形成强烈心理落差。 P$ |4 n s& a1 [

在此，只说一点，小学挂名牌对开发商下一步销售期房利益最大，而对现有业主意义一般，即使有也只是心理安慰。因为即使挂牌，水城现有师资力量在短期内不可能得到大幅提高，这一点在任何分校都是一样的。

3、苏宁的某些宣传尚未现实房产论坛,装修论坛,业主论坛- L/ E& v

如苏宁在楼书中宣传的28万湿地公园，本人对此能够说的就是：湿地公园不是苏宁规划的，也不是苏宁所能建设的，那是浦口区政府的规划。对于浦口政府的事，本人在《浅谈浦口政府、开发商与桥北》一文中有所论述。开发商的楼书可以信，但如果全信，那你就只能生活在无尽的烦恼与愤怒中了。

4、苏宁宣传的市政2000亩配套问题未有实质性进展

这一点如同湿地公园一样，都是浦口政府的事，在此点上落实的可能性要远大于湿地公园，湿地公园建也就是你水城的事。而市政2000亩配套，可是全桥北的事。市政配套里还含有大量金融用地、商务办公用地及居住用地，这对于浦口区政府还是有吸引力的。但是浦口区政府孰轻孰重，分得比你清楚。如果先发展你这块了，把你的公共配套都搞那江浦如何办。你这儿离主城又近，商业配套较之江浦那是超级繁荣，等3号线、各长江隧道都通了后，你交通又便捷了，如果再把你的文体、医疗都搞上去了，那谁还去江浦买房，那江浦的大量土地如何再去忽悠雅居乐、世纪星源、中海等来买。这块地何时开发。这，就要等江浦新城的地都卖的差不多了，那么回过头来，就得倒腾这2000亩了，你以为浦口政府傻吗，她可聪明了。那时，江浦的地都卖完了，桥北在开发商的努力下也变繁荣了，交通也便捷了，桥北的房价也高了，她就开始卖桥北的地了，她就又要在桥北的地面上赚的盆满钵满了。那时，掏两个小钱建个文体中心也是小事了。至于三级甲等医院吗，等你的人气爆棚了，再加上桥北人民的急切需求以及桥北人民愤怒的唾液，那时引进三甲医院也就水到渠成了，那时也是该宣扬一下自身政治业绩的时候了。房产论坛,装修论坛,业主论坛# o# r+ % h# J5 R

5、水城没水

这个问题提得好，为何水城会无水。关键问题不在苏宁，苏宁已修缮河道，那为何无水或是死水。问题的关键在谁？桥北21世纪后的河道基本都是开发商修建与修缮的，而桥北河道的源头在哪，是长江。浦口政府如果不解决长江引水问题，而桥北的河道如果仍由开发商自行建设，那不在开发商势力范围的河道始终无法得以正常运转，则包括水城、华东茂、旭日上城、天润城、明发在内的所有小区的河道仍然会出现死水状况。但一旦解决引水源头问题，那整个桥北的水系就活了，各小区楼书中宣传的河流才能真正成为河流。不幸中的万幸，伟大的浦口区政府已经在修建引水河、秃尾巴河泵站了（水城三街区），并将疏竣桥北河道列入浦口十二五规划了，只不过浦口政府的速度始终是太慢，又回到老问题上（详见《浅谈浦口政府、开发商与桥北》）。＊＊＊论坛6 F- m! J* W6 S

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6、部分街区距离柳州路总站及地铁口尚有距离，步行时间较长，公交线路较少，公交线高峰期明显运力不足。＊＊＊论坛8 j1 x: Q! ~( Z" N7 e: K- T6 g房产论坛,装修论坛,业主论坛. z" n0 f: [" r7 l

交通运力问题是桥北的通病，而部分街区距离柳州路总站尚有距离的问题，只有待年底规划中位于水城北部的水城公交总站设立后才能从根本上解决。而水城公交线高峰期明显运力不足，也只有期待年底启动的151区间线了。

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交通问题的彻底解决只能期待地铁3号线了。

j.bbs.＊＊＊.com.cn B# _- a; s l/ z! y7、南钢问题

水城西北面街区面临南钢，南钢烟囱时常困扰水城人民。这个问题要看如何看，还要有钢铁行业的基本常识。房产论坛,装修论坛,业主论坛 ; S8 O3 J

视觉上的污染是客观存在的。

要分清楚实质性污染的轻重，南钢烟囱中，最大的、也是产生白色气体最多的大肚子双曲线矮烟囱是南钢自备电厂的烟囱，那里产生的是冷凝水蒸气，而非白烟，是基本无污染的，而其它瘦高型的烟囱是炼钢厂的烟囱，但是所有排放气体均是脱硫的，而且由于南钢位于大厂的居民聚集区，南京市对其排放标准的严格程度远超国家标准。因而，虽然少量空气污染是客观存在的，但也仅是少量而已。要知道，浦口的空气质量在南京市区中始终排名第一。风向问题，本人就不再多说了，风向一般是向八卦洲方面，但谁也不能保证她每天都是。买房,购房,装修论坛,房产论坛& X# [" J

因而，南钢的问题主要是视觉污染与心理层面。其它方面：＊＊＊论坛: ?$ O9 u* m9 S% i5 [2 Z0 j

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1、绿化房产论坛,装修论坛,业主论坛# Y. g$ W! O& V! z: i

提到水城的绿化，每个街区甚至不同街区的每个业主都有各自的感受。本人认为水城一、二街区的绿化经过多年发展，目前即使在南京也处于较高水准。而四至八街区的绿化水平没有亮点，整体状况一般，但在桥北也处于一流水平吧。十街区的绿化尚在施工中，离竣工交付尚有半年，仅就已施工的靠九街区部分的现状看，应超过四至九街区，在两、三年后应基本能达到一、二街区水平。而九街区的绿化设计比较怪异，小区围墙内的绿化亮点不多，缺乏大型树种；相反，该街区小区围墙外围及沿河片的绿化反而较好。

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整体而言，目前水城的绿化除一、二街区外，其它街区谈不上优势（十街区数年后可能有潜力，但目前还谈不上），但至少在桥北区域也谈不上劣势。如果硬要拿水城的绿化与其它小区比较，那水城也是分三六九等的，水城也有绿化示范区，如二街区别墅片、圣马可广场及威尼斯酒店片的绿化足以称雄。而其它大盘小区也存在同样的问题。＊＊＊1 Q: a a# i% y4 Q, W

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2、房屋质量nj.bbs.＊＊＊.com.cn- M3 L3 a6 R! L这一点没有数据，无法进行评判，但查阅水城网贴，反映房屋质量问题的帖子较少，频率远少于某些大户小区。＊＊＊; N2 b! M# f/ ]9 j" }3、公共交通工具不足问题＊＊＊6 F! y* s* ~这也是一个桥北共性问题，城区公共交通工具从南京这个二线中心领头城市角度而言，有三种，一种是公交车，一种是出租车，第三种是地铁。

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而在桥北，情况又有所不同。

公交车主要是数字开头的132、136、151、175及其区间线等线路，这些线路都是南京市客管处管理的，也基本都是南京市出资搞的，象浦赛、浦汉等浦字头的由浦口区管理与运营的线路极少。再来说说出租车。对不起，桥北的出租车太金贵了，本人难得见到。而桥北也有第三种交通工具，那就是马自达，不过这马自达是小业主自己掏钱搞得，好像也和浦口区无关。既然这些马子达的所有权不是浦口区，那浦口区政府管理不好，也取缔不了，也就正常了。如此说来，浦口区政府也就又来事了（关于河道及公共交通工具一节可作为《浅谈浦口政府、开发商与桥北》的补充）

其它桥北乃至江北房产都存在的共性问题

鉴于如过江难、路网建设不全、公共设施不全、文体医疗建设配套缺乏，马自达横行、市容环境较乱、浦口区政府管理无力及缺乏投资力度、政府规划落地慢等问题乃桥北共性问题，本贴不再赘述。本人相信随着桥北引以为傲的商业的繁荣及众多大盘逐步交付入住，所带来的人气激增，这些共性问题有望得到逐步解决。不懂请追问，满意请采纳～～