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交房前后物业公司与开发商工作交接明细 接管验收前
接管验收前的准备工作
1. 成立管理处
在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1项内容），落实管理用房和职工宿舍。 2. 组织验收小组
由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：
1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开 始交接日期等。
3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料：
A. 房屋接管验收表
B. 室内接管验收遗留问题统计表 C. 公共配套设施接管验收表
D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E. 机电设备接管验收表
F. 机电设备接管验收遗留问题统计表
3. 相关记录及表格
房屋接管验收表
室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接管验收表
公共配套设施接管验收遗图问题统计表 机电设备接管验收表
机电设备接管验收遗留问题统计表1/12页 楼宇资料的接管移交
1. 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料
A． 项目批准文件； B． 用地批准文件； C． 建筑执照；
D． 业主姓名、联系方式及建筑面积清单；
2）验收合格资料
A． 竣工验收证书； B． 消防验收合格证； C． 综合验收合格证书； D． 用电许可证； E． 供用电协议书； F． 电梯使用合格证；
3）工程技术资料
A. 竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
B. 地质勘察报告；
C. 工程合同及开、竣工报告； D. 工程预决算分项清单； E. 图纸会审记录；
F. 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； G. 隐蔽工程验收签证； H. 沉降观察记录； I. 竣工验收证明书；
J. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； K. 新材料、构配件的鉴定合格证书；
L. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； M. 供水、供暖的试压报告；
4）资料的存放：
上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。
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接管验收过程
接管验收程序
1. 开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；
2. 物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应
在七日内签发验收复函并约定验收时间；
3. 物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备
等进行竣工验收；
4. 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交
人负责整改，并商定时间复核；
5. 对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥
匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。 6. 业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题
由管理处整理后报告置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。 7. 在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，
报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
接管验收标准及检验办法
1. 标准范围
参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。 2. 标准及检验办法
2.1 梁、柱、板主体：
1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2）无钢筋外露； 2.2 顶棚：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债： 2.3 墙面：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致； C. 对维砂浆饱满，线条顺直；
3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 1）毛地面：平整，无裂纹； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直； C. 对缝砂浆饱满，线条顺直； 3）水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和前后阳台地面：
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A. 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；
B. 第二天到楼下检查楼面无渗漏； 2.5门窗：
1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；
2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；
3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；
4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；
5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：
A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；
B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水； 2.5楼梯、扶手：
1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯：
A． 用力轻摇无晃动，安装牢固； B． 钢筋无锈蚀，无弯曲；
C． 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手； 2.6插座．
1）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常； 2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏 3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；
2.8接线盒： 1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头； 2.9开关：
1）安装牢固，目视盖板无损坏，
2）全检开关灵活，开启接触效果良好； 2.10照明灯具：
1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；
3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。 2.11供水系统：
1）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹； 2）管道接头无渗水；
3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水； 2.12排污管道（含塑料管）：
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1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀； 2.13地漏：
过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通； 2.14卫生洁具：
1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹； 3）便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通； 2.15室内配电箱：
1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2）开关符合型号规定；
3）导线与设计相符，布线规范；
4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活； 2.16其它： 1）水表、电表
安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤； 2.17基础设施：
1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； 2.18天台：
1）屋面隔热层、防水层：
A． 板端缝、伸缩缝油青紧贴； B． 隔热板、防水层表面无裂缝； 2）落水口畅通，管道完好；
3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀； 2.19屋面避雷设施；
各种避雷装置的所有连接力牢固可靠； 1）消防栓：
A． 油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B． 阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱：
A． 消防管、消防带等配套齐全；
B． 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C． 消防管无渗漏水，阀好； 2.21小区灯光系统： 1）按设计要求安装；
2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 2.22绿化：
1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%； 2）绿化用水：
绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，
无漏水，安装稳固，无摇晃；
2.23周边道路：
1）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；
2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；
3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角；
4）路牌标志清楚，地面线条垂直；
2.24垃圾池（箱）：
1）冲洗水管：
A. 垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；
B. 水阀门关灵活无漏水：
C. 水阀箱装锁，锁头开启灵活；
2）铁箱类：
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
3）塑料类：
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；
2.25岗亭：
1）铝材和不锈钢类：
安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债；
2）电动道闸：
安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；
2.26车库：
1）露天停车场：
路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；
2）地下停车场：
A. 参照《物业承接查验办法》的相关内容；
B. 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；
3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；
4) 单车架： 焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；
5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；
6）排水系统：设有专门的排水沟。参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验
收标准；
2.27窨井、检查井和化粪池：
1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕；
2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；
2.28明暗沟：
1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；
2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；
2.29水池、水箱：
1）按设计要求和有关卫生标准进行验收；
2）无渗漏水现象；
2.30信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
2.31景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收。
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接管验收后
工程完善和工程遗留问题处理规定
1. 工程完善
指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：
1）室外改造、完善工程，如下所示：
A． 游泳池、网球场等室外娱乐设施；
B． 绿化、区间道路等配套设施；
2）室内改造、完善工程，如下所示：
A．楼道灯改造等
2. 工程遗留问题
指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法
达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；
3. 处理规定
1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；
2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的
联系工作；
4. 管理工作规定
1）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：
A． 管理处对已接管的房屋和设施实施保管；
B． 分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛
盾，以确保已接管房屋和设施的完好；
C． 配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序；
D． 按设计要求限制施工队活动范围；
2）在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第
1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：
A. 限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；
B. 给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已
入伙的业主带来安全隐患；
C． 管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；
D． 施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核
查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员
以上人员签名后施工队方可撤离小区。
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交房前
业主入伙前筹备工作
竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行；
入伙时间：住户入伙时间。
1. 健全管理处
竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的方法。
管理处各类人员可按以下程序和时间到位。
A． 入伙前三个月，任命管理处主任，工程负责人等投入入伙前的各项准备工作；
B． 竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部
人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操
作规程；
C． 竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作 ；
D． 竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守
卫工作；
E． 入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；
F． 入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；
G． 入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工
作。
H． 入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；
I． 入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位；
2. 入伙工作方案
管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》，编写管 理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容：
A． 核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；
B． 根据实际情况和《物业管理方案》中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后 在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： * 治安方面：增设报警系统；
* 车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚；
* 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等；
* 楼道灯： 改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等）
C． 拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；
D． 根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划；
E． 制定入伙流程；
F． 其他；
3. 准备入伙资料（开发商）
1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷《业主手册》、《临时管理规约》等。
2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简
明扼要的入伙程序流程说明图等。
3）印刷其他规定等。
4）印刷入伙表格；
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4. 协调工作（开发商）
1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。
5. 通知入伙（开发商）
通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下
资料：
1）入伙通知书
2）办理入伙手续须知
3）收费项目一览表
6. 入伙时的环境布置（开发商）
1）楼内环境：
A. 入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司**小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。
B. 插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“**小区物业管理处”字样。
C. 入口处标明管理处办公地址和办公时间。
2）管理处办公环境：
A． 摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。
B． 张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”
程序，标识清楚，一目了然。
C． 管理人员着装整洁，精神饱满。
D． 办公室内资料摆放整齐有序。
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交房过程
业主入伙程序
提前确认和预约每日办理交房手续的名单。
1. 入伙流程图
验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房
2. 验证
1）入伙通知单原件、和购房合同复印件一份
3. 资料发放与保管
1）发给业主保存的资料：
A. 业主手册
B. 临时管理规约
C. 收费项目一览表
2）发给业主填写并需返回管理处的资料：
A. 临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；
B. 业主公司情况登记表：即日填写返回管理处；
C. 装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档；
3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容：
A. 业主入伙通知单
B. 入伙验房表
C. 业主公司情况登记表
D. 装修申请表
4. 交费
1）管理服务费：
以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费；
2）装修押金：
A. 时间：办理人住手续时交纳；
B. 标准：每百平方米 元；
C. 退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收据可办理退款手续；
3）楼道维护费、装修垃圾清运费：
A． 时间：办理入伙时交纳；
B． 标准：每户平方米 元；
4）工本费：
5）其他：
开发商未配套，需由住户付款，由管理处统一组织施工；
5. 钥匙发放
1）凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）；
6. 验房
按国家有关的规定执行。 交房后
小区保修工作程序
1. 保修工作流程
验房→申报→施工→验收
2. 验房
业主领取钥匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”；
1）验收合格：
住户须在三日之内交此表回管理存档；
2）验收不合格：
A． 业主必须三日之内将此表交回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜；
B． 超过三日且在房屋的保修期限内时，业主未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责；
3. 申报保修
1）住户从领取钥匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记；
2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等；
3）房管员在预约的时间内．及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修；
4. 维修
1）维修形式：
A. 开发建设单位委托管理处负责维修。
B. 开发建设单位设专人配合管理处进行维修工作。
2）注意事项
在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发现如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意：
A． 业主在场：维修人员必须在预的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时间；
B． 业主留有钥匙：维修人员应对室内的设施负责,不得随意将钥匙交给非维修人员，完成任务及时返还钥匙；
5. 验收
业主、房管员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。
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未出售房屋所有权
开发商作为未出售房屋的业主，与其他业主享有同样的权利，在业主大会上也同样享有投票权。开发商通过开发建造了建筑物整体，对整个建筑物具有所有权。当开发商将房屋售出后，房屋的所有权就转让给了购买者，而未出售的房屋不论用来干什么，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权人就仍然是开发商。根据《物业管理条例》的规定：“房屋的所有权人为业主。”开发商就是未出售房屋的业主。根据《物业管理条例》的规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：参加业主大会会议，行使投票权；”，开发商作为未出售房屋的业主，在业主大会上，也就同样的享有投票权。
投票权份额如何计算？律师解答：业主的投票权根据《物业管理条例》第10条第二款，业主在首次首次业主大户上的投票权由省、自治区、直辖市具体规定。上海市对住宅类业主的投票权是按照拥有房屋套数进行计算的，实行一套一票;对于非住宅类物业的业主，按照拥有的物业建筑面积计算首次业主大会会议上的投票权，每100平方米计一票，不满平方米有单独房地产权证书的，和其他业主合并计票，每100平方米计一票。为了防止单个业主具有过多的投票权，《上海市住宅物业管理规定》单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
在政府给出的《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案（示范文本）》中关于业主表决权一项添加了如下一句表述：“根据以上表决规则和本物业管理区域内业主及其专有部分面积明细表（见附件）确立各业主的表决权。”或者是您也可以百度查询其他的
望采纳，谢谢
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水景虽是景观设计的重要组成部分，但在室内设计中水景景观也很常见，如酒店、大型餐厅、会所等。在对室内环境中的水景元素进行设计时，应该合理的利用各式各样的水景形式，互相组合，并且配合植物、石材、灯光、雕塑以及其他的景观元素形成丰富多彩的室内景观环境。本文就水景的工艺构造、设备和水景设计等进行讲解，主要解决解决下列问题：1、水景是如何施工的？2、水景需要使用到哪些设备？3、如何进行水景设计？01.水景是如何施工的？1、水景构造无论多么复杂的水景，都理解为为3个部分：池底、池壁、池顶。池底承受水压和防止水体渗漏；池壁起围护作用，要求防渗漏，其内壁与池底做法一致；池顶的作用是突出水池边界线和水体整体性，衰减水面波动。池顶暴露在视线之内，所以池顶的形式选择很大程度上决定了水景最终呈现的效果。水池池底和池壁部分的构造，有刚性结构水池和柔性结构水池之分。刚性结构水池：以钢筋混凝土和砖石为主要材料，具有使用寿命长，防漏性好的特点。柔性结构水池：以玻璃布沥青席、三元乙丙橡胶、聚氯乙烯、再生橡胶薄膜等软性材料为主要材料。具有防漏性好，抗沉降，抗冻等特点。2、室内水景构造分析室内水景的构造做法，多采用刚性结构水池的工艺做法。△刚性结构水池为方便记忆理解，我们按照水池构造的作用将水池拆分为5个部分进行理解：防水找平层、防水层、饰面找平层、粘结层、饰面层。△刚性结构水池为了保证水池的防水效果，通常会设置多道防水层。水池一般采用三道防水，具体做法为：1）结构楼板打磨；2）第一道防水：渗透结晶型防水涂料两遍，上返至溢水沟外侧；3）第二道防水：1.5mm厚聚氨酯防水涂料，返至溢水沟外侧；4）水泥砂浆保护层；5）第三道防水：1.5mm厚聚氨酯防水涂料，上返至溢水沟外侧；6）水泥砂浆保护层。区别于刚性结构水池，室内生态水景的水池构造采用柔性结构水池。△室内生态水景水池构造做法3、水景具体施工做法1）先做好防水找平层。2）开始敷设防水卷材，考虑到植物根系的穿透性对防水层会造成破坏，选择的耐穿刺的防水卷材。3）再次找平，主要起到保护防水层的作用。并且保持基层平整，方便后续施工。4）设置排水板+无纺布，主要是为了防止水渗透对基层造成破坏，并且将渗透下来的水顺利排出。5）移植种植土，种植植物。6）水池蓄水。虽然设置了耐穿刺的防水卷材，但是为了杜绝植物根系破坏防水层的情况出现。种植土的厚度需要结合种植的植物一起考虑，保证种植土的厚度超过植物根系能达到的深度。生态水景多见于室外，由于植物的自然生长需要光线，以及室内环境对水体洁净程度的要求，生态水景在室内空间的运用较少。02.水景需要使用到哪些设备？1、水泵一般增压泵就是我们常见到的不同水泵。而潜水泵主要设置在水下。两种水泵都是为了控制水压，保证水流速度稳定，且实现池水的水循环。2、喷头不同的喷头，产生不同喷水效果。选择喷头除了考虑形式，还要注意质量。喷头的质量会影响到最终水体的呈现效果，影响水景后期的维护。03.如何进行水景设计？1、基本要素1）尺度和比例过大的水面散漫、不紧凑，难以组织，浪费用地，过小的水面局促，难以形成气氛。水面的大小是相对的，关键在于掌握空间中水与环境的比例关系。同样大小的水面在不同环境中所产生的效果可能完全不同，小尺度的水面较亲切怡人，适合于宁静、不大的空间，尺度较大的水面浩瀚缥渺，适合大面积自然风景，城市公园和巨大的城市空间或广场。2）平面限定和视线引导用水面限定空间、划分空间有一种自然形成的感觉，使得人们的行为和视线不知不觉地在一种较亲切的气氛下得到了控制，水面只是平面上的限定，故能保证视觉上的连续性和通透性。3）风格水景的风格必须与周围环境相适应。池顶的形式，水池的形态等等。4）位置在决定水景比例及风格之后，我们开始后续的思考：人们会从什么角度观赏此景？水中的倒影是否美妙有趣？池旁有无优美景物，或不雅观的建筑物？5）听觉设计声音与环境的景观特质、环境的功能要求、空间的尺度密切相连。能使人的心情愉悦，有益于健康，但有时也会成为让人心烦的祸首。6）光影反射：水池的壁和底采用较深颜色时，或水达到一定深度，都会产生较好的镜面反射效果。倒影：满溢的水会形成完整的镜面效果，在明亮的光线下会形成完美的倒影。2、设计原则1）统一协调水景与所在环境空间的景观特质相互依存、相互衬托。在水景的应用形式、观赏特性、色彩表现等方面，与其所在的环境空间相统一协调。规则或不规则的运用形式、动或静的水态选择、白天与夜晚的色彩设计等的统一协调、环境中的人文统一协调、与建筑、植栽设计的风格与形式相统一等都需要考虑、2）目的明确不同水景应用形式，产生不同的景观功能。所以进行水景设计，首先要明确主题：水景设置的意义是什么？公共空间还是私人空间？周围环境中是否可能会有许多儿童？水景是作为环境中的主要景观焦点还是仅仅是连接景观中各类构筑物的纽带？3）位置恰当进行室内水景设计，除了思考功能分区和流线。还需要格外注意水景位置带来的不利影响，是否方便水景维护，出现故障是否方便进行维修。水景设置的位置，是否方便人们观赏水景。4）安全可靠水质的好坏,水池、水道的防渗漏，雕塑的安装，水池的深浅设计围护设施的布置。尤其要注意对儿童的影响。在欧美国家，一般无论营建的水景出于何种目的，只要是大型的水池，都必须以泳池的标准来安装过滤和氯化消毒处理系统。“禁止入内”的标志，不能完全制止人们对水体的亲近和触摸戏玩的好奇心理。小结本文讲解了水景的知识点，主要讲到：1、水景的水池可以分为3个部分，池顶，池壁，池底。2、为了保证水池的防水效果，通常会设置多道防水层。3、水面的大小是相对的，关键在于掌握空间中水与环境的比例关系。同样大小的水面在不同环境中所产生的效果可能完全不同。
景观雕塑水池底壁维修包括以下步骤：
1. 准备工作：首先需要将水池排空，将其中的水全部抽出。然后清理水池底壁，清除任何杂物、污垢或旧涂层。
2. 修补底壁：如果水池底壁有任何损坏，例如裂缝、破损或腐蚀，需要进行修补。修补材料可以根据不同的材质选择，如水泥、瓷砖或其他适合的材料。根据实际情况，可以使用适当的工具和技术来修复底壁。
3. 平整底壁：在底壁修复完毕后，需要将其打磨和平整，以确保表面平滑。这可以使用砂纸、磨石或其他磨削工具完成。
4. 涂层处理：根据设计需求和水池材质，可以选择在底壁上进行涂层处理。涂层可以起到保护底壁、美化水池和增加耐久性的作用。可以选择适合水环境的涂层材料，如环氧树脂涂层、玻璃钢涂层等。
5. 完善水池：在底壁维修完毕后，可以重新引入水源，填充水池。可以进行其他装饰和细节的处理，如安装照明设施、重新设置雕塑等。
景观雕塑水池底壁维修的具体步骤可能因水池材质、底壁损坏类型等因素而有所差异。最好根据实际情况咨询专业的景观设计师或维修人员，以确保正确的维修和处理方法。
景观雕塑水池底壁维修主要包括以下步骤：
1. 水池排空：需要将水池中的水完全排空，可以通过排水管道或者抽水设备将水池内的水全部抽出。
2. 清除积水和杂物：将水池内的积水和杂物彻底清除干净，可以使用水泵或者人工清理的方式进行。
3. 检查水池底壁的状况：检查水池底壁的表面状况，包括有无龟裂、破损、起泡等情况。如果有问题，需要进行修复。
4. 清洁水池底壁：使用清洁剂和刷子等工具清洁水池底壁，将污渍、水垢等清除干净。如果有顽固的污渍，可以使用特殊的清洁剂进行处理。
5. 修补水池底壁：对于有龟裂、破损或起泡的地方，需要进行修补。常见的修补材料有水泥、瓷砖胶等。根据具体情况选择合适的修补材料进行修补。
6. 平整水池底壁：修补完成后，需要使用工具将水池底壁进行平整处理，确保修补部位与原始表面平齐。
7. 防水处理：在修补完成后，可以进行防水处理，以增加水池底壁的耐水性。常见的防水材料有防水涂料、防水胶等。涂抹防水材料时需要注意涂抹的均匀性和密封性。
8. 填充水池：待防水材料干燥后，再将水重新填充入水池，完成维修工作。
维修过程中，需要注意安全问题，遵守相关操作规范。根据具体情况选择合适的维修材料和工具进行操作。如需更专业的维修操作或有特殊要求，建议咨询专业的景观设计或维修公司进行具体实施。
喷泉景观概括来说可以分为两大类：
一是因地制宜，根据现场地形结构，仿照天然水景制作而成，如：壁泉、涌泉、雾泉、管流、溪流、瀑布、水帘、跌水、水涛、漩涡等。
二是完全依靠喷泉设备人工造景。这类水景在建筑领域广泛应用，发展速度很快，种类繁多，有音乐喷泉、程控喷泉、摆动喷泉、跑动喷泉、光亮喷泉、游乐趣味喷泉、超高喷泉、激光水幕电影等。
施工注意事项:
1、要知道假山喷泉施工必须充分利用喷泉的水景，迎造一种力度和柔度的美感。这个时候，对于布局就显得非常重要。比如对称、直线、圆弧以及螺旋线等等，都是假山喷泉施工布局的方法。针对喷泉的布局，可以采用不同的手法进行组合设计。然后使得整个假山喷泉施工层次产生一定的视觉变化。
2、对于假山喷泉施工，切记要注意岸顶应该保持高低错落的设计。通常喷泉的水位宜高，相关蓄水必须保证丰满的状态。水面应该接近岸边。这样可以给游人迎造一种亲切舒适的感受。
3、针对假山喷泉施工处理，一定要根据现场实际情况来进行设计。比如现场的土壤柔软程度、土质的细密程度等。都是假山喷泉施工过程当中应该考虑的要素。切记不宜选择渗透性较大或是黏质较大的土质作为湖址。如果渗透力大于规定的标准，那么这个时候必须采取相关的防渗透层作为主要措施。
4、在选择假山喷泉施工原材料的时候，也需要根据相关环境的特色以及施工地域特点来进行选择。由于假山喷泉施工，需要很多辅助性材料，进而大家也应该对此特别注意以下。
以假山喷泉制作为例：
（1）建造水池：
喷水池一般要大于射流的高度，即成45°角，以防水溅。就是风大时还是会有水珠飘散。因此水池周围地面要有坡度和粗糙度。特别是室外空旷的地方要注意。如果水质洁净，也可理解为一种趣味参与性。
池底和池壁的颜色，过去常用浅色，白、浅蓝等，以显水清。现在有用深色，甚至全黑的设计。选用深色，喷泉宜用泡沫型喷头，对比之下，更为分明。同样道理，不喷射也要有某项对比色如雕塑、花钵等，以免过于沉闷。 复杂的喷水池，池内各种管线错综复杂。这种状况，喷射时并不为人注意，停喷时就会反映出来，如果水池维修断水，冬季放空，顿杀风景。因此有的喷水池在池中散铺卵石，但此对清洁打扫不利。必要时可于水面下铺放一层卡普隆、玻璃板，只留出灯光和喷嘴地位，或者在池底做凹槽。实在无法解决，就做旱喷泉。
池壁池底宜易于清洁。池底要做出≥0．005坡度向清污口。在北方池壁，最好有一点向外倾角度。池口最好有反边，一是可以防风吹灰尘杂物和雨水倒灌，二是减少喷射的波涌。
土建池体设计
一般常见的景观水池深度均为0.6～0.8m，这样作法的原因是要保证吸水口的淹没深度，并且池底为一整体的平面，也便于池内管路设备的安装施工和维护。
只有在为体现亲水特点的浅蝶形池体设计时，才采用吸水坑或泵坑。0.6～0.8m的水深实际上存在着较大的不安全性。同样，在儿童戏水池设计中，一般采用的深度为0.3～0.6m左右，一旦幼儿落入景观池中的将是十分危险的。我们认为较为适宜的水深以0.2～0.4m为宜。这样做的另一优点是，当水质浊度略高的，给人的感觉仍然清澈见底。池壁顶面应可供游人坐下休息，池壁顶面距地面高度一般为0.30～0.45m，除人工湖外，水面以高于地面为宜。若水面水位较低，便会有如临深潭的感觉。从亲水的角度出发，较为合适的尺度是水面距池壁顶面为0.2m较为合理。潜水泵坑或水泵吸水口则只需局部加深以满足吸水条件，泵坑表面可设置篦子，即可遮蔽设备又可作为格栅以阻止大颗粒杂质吸入。从美观的角度出发，池表面应尽量减少外露的管道设备，尤其是垂直设置的溢流管口，它会在水面上升时产生很大的排水吸气声。
（2）建造假山：
假山喷泉根据假山的制作材料不同，分为真石假山喷泉和塑石假山喷泉，一般情况下，真石假山喷泉主要用于制作室内、庭院、花园等地的小型假山喷泉。而塑石假山喷泉主要用于制作广场、景区、公园等地的大型假山喷泉。以下是两种假山的简单制作步骤：
1、真石假山制作：
（1）选择石材：建造假山不必过分追求山石造型，太讲究瘦、漏、透，这样选石的难度比较大。所以应改变原有的看法，树立新的选石观念，按奇、怪、丑的标准选山石。
（2）山石布局：通常有太湖石、灵璧石、斑马纹石、泰山石、石笋、卵石等。对石的形状、色泽、纹理、体量要求较高。常安放于树下、水边、宽阔的场所中，按放置的形式分为特置、散置。
（3）石料加工：石材天然未经加工的占多数，因此必须根据景观要求进行对石材的锯截、连接和粘合，锯截石材用切割机或钢锯进行，也可用锤子敲断理平的方式进行。
（4）假山粘接：现代掇山，广泛使用1：1需要水泥砂浆，勾缝用“柳叶抹”，有勾明缝和暗缝两种做法。
2、塑石假山制作：
（1）制作骨架：制作塑石假山骨架有两种方式，一种是用砖或建筑废渣造型，根据模型，砌筑出假山形状即可，称为砖骨架。
（2）铺设钢网：砖基架可设或者不设钢丝网，一般形体大者都必须设钢丝网。钢丝网要选易于挂泥的材料。
（3）打底抹面：这是假山造型成型的最后和最终要得环节骨架完成后，对于骨架，常采用M7.5混合沙浆打底
（4）假山上色：石色材料，石色水泥浆进行面层抹平，抹光装饰成型。
三、安装喷泉：
1、选择喷泉喷头：
在实际使用中，应注意各种喷头的特性。一般水膜喷头的抗风性较差，不宜在室外有风的场合使用；而射吸式喷头如雪松或涌泉对水位变化较为敏感，使用时不但要注意水位变化，还要在池体设计上有相应的抑制波浪的措施。如设置较长的溢流堰或水下挡浪墙。也有利于波浪共振这一水力现象建成脉动喷泉的，由规律的波浪涌动使水流喷射有规律地跳跃、高低变化。
目前也有许多高技术喷泉设备，也可以用于水艺景观中。光亮泉和跳泉的射流非常光滑稳定，外观如同玻璃棒一样，可以准确落在受水孔中；跳泉可以计算机控制下，生成可变化长度的水射流；跳球喷泉可以喷出大小可控的光滑水球。它们都极具趣味性，令人过目难忘。大型音乐假山喷泉中所使用的各种高技术喷头和水下运型音乐喷泉中所使用的各种高技术喷头和水下运动机械及控制部件，也是种类繁多，可供广泛选择。
2、安装水泵：
(1)泵的出口连接采用硬管连接形式；
(2)小型潜水电泵随机电缆长度一般不够，有的喷泉工程上泵的连接电缆长度需200 m以上：
(3)为实现喷泉造型的多样性、变幻性，小型潜水电泵并联安装的方式常见；
(4)小型潜水电泵安装完成后，除检修外，一般常年潜在水下。
从运行特点看：
(1)在程控运行方式下，泵的运行过程为：启动一运行一停机一启动。在喷泉系统运行期间，泵每分钟启动数次，处于频繁启动状态；
(2)在音控运行方式下，泵的任一时刻的转速由当时的音乐频率决定，电机变载荷运行。普通泵在程控和音控运行方式下，电机的平均电流通常高于额定电流。
3、水位控制
对于水景水位的控制有时是极为重要的。采用雪松喷头，涌泉等射吸式喷头，均对水位的变化十分敏感。水位稍有升降，喷泉高度及水形就会产生很大的变化。应有可靠的自动补水装置和溢流管路，较好的作法是采用独立的水位平衡水池和液压式水位控制阀，并采用足够直径的联通管与水景水池连接。若放在室外，应对水位平衡井进行伪装，如外形做成大树根或假石山等，北方地区还应充分考虑防冻问题。溢流管路应设置在水位平衡井中，由于平衡井一般加顶盖，也可屏蔽溢流和补水噪音。
4、水质控制
景观水质首先要求清澈无色无异味。水景观如果没有良好的水质作保证，就谈不上美感。在夏季日照正常的地区，一般7～15天需换水清理一次。其原因一是尘土飘落导致浊度升高，更重要的是因为藻类滋生使浊度与色度影响观感，以至达到感官难以接受的程度。
当水中总磷浓度超过0.015mg/l，氮浓度超过0.3mg/l，藻类便会大量繁殖，从而成为水质恶化的首要原因。抑制藻类有效的方法一般是向水中投加硫酸铜，但效果并不显著。就问题的根本解决，仍是如何去除N和P。笔者认为，以优质杂排水为水源，在经过比较完善的中水处理之后，应再增加处理流程，以降低水中N、P浓度，就可以较好地解决这一问题。
一、泳池分类
泳池在景观水景设计中可以从功能与形式上分成两大类。功能上可分为：别墅类泳池、度假区酒店类泳池、屋顶类泳池和住宅类泳池等。形式上又可分为：规则式泳池、无边泳池和自然式泳池。
二、泳池景观设计规范—池体
1、公共游泳池的平面形状以采用矩形为最佳，如不能采取矩形的情况下，需保障泳池周边至少有三处观察点前视能够观察到任何角落；
2、新建人工游泳池（单个池）水面面积不小于100㎡，不大于800㎡，客户群体对泳池需求旺盛的情况下，可以采用规划多个泳池的办法解决；
3、公共游泳池应该设计成坡底，泳池一端为最浅端，另一端为最深端；
4、幼儿涉水池水深0.25—0.3m，儿童涉水池水深不大于0.6 m；
5、儿童涉水池宜单独设置，与公共泳池合并设置，公共泳池最浅处水深不应大于0.6 m，并儿童池与公共泳池必须使用栏杆分隔；
6、公共泳池最浅处水深不大于0.8 m，流水游泳池水深不大于1.2 m，造波池池底为斜坡时，其坡度不大于8%，且水深不大于1.8 m；
7、公共泳池应分设浅水区（水深1.2m以下）和深水区（水深1.2m以上），分界处应有明显标志，设置浮标隔断；
8、有成人水滑梯的，水池水深为0.7—0.8m；有儿童滑梯的，水池水深不大于0.6m；
9、池壁、池底呈浅色，没有影响救生员判断的图案，水面上设有桥、装饰物的，应有防止泳客进入的措施；
10、所有棱角及底角应为圆形，池壁应平整，池底应防滑，预埋件不应露出池底和池壁；
11、水深1.2m处的池壁水线下15cm位置预埋内陷式不锈钢环，便于系挂隔断浮标（小池无此要求）；
12、游泳池四周铺设有防滑走道，其地表面的静摩擦系数不小于0.5，游泳池与防滑走道之间设有排水沟，并保障泳池溢水不会流到防滑走道。
三、泳池景观设计规范—辅助设施
1、更衣室与游泳池走道中间设有强制通过式浸脚消毒池，该池长不小于2m、宽度与走道宽度相同、深0.2m，更衣室与游泳池中间的走道地表面的静摩擦系数不少于0.5；
2、入池前及便后必须经淋浴消毒，更衣室与游泳池走道中间设有强制喷淋设备，男、女各一套，每套喷头数量不少于4个，其喷头喷出的水不能进入浸脚消毒池中；
3、有分设的男、女淋浴室，淋浴室每30—40人设一个沐浴喷头，有分设的男、女更衣室，并配有存放衣物的设施，更衣柜按每2.5㎡水域设置一个的标准建造，更衣室设施无锐角、利边，采用安全玻璃；
4、设有卫生间（女厕所每40人设一个便池，男厕所每60人设一个大便池和两个小便池）、器材库、办公室、急救室、售票室等设施；
5、室内、外游乐池均应有充足照明，室内采光系数为1/4—1/5，游泳池水面光照度不低于80lx，照明设备距离水面的高度不低于5m；
6、水中灯具工作电压不大于24V，其电源变压器的初、次级绕组见要采用相当于双重绝缘或加强绝缘水平的绝缘隔离，变压器初、次级间的绝缘电阻不小于7MΩ变压器绕组对金属外壳间的绝缘电阻不小于2MΩ，游泳池照明设备必须安装漏电保护器。
7、泳池管线及给回水口要求：
给水口设置：
a 形状为喇叭形，喇叭口面积不得小于连接管接面积的2倍；
b 喇叭口设置格栅护盖，成人游泳池的格栅孔隙不应大于10mm，儿童游泳池不应大于8mm，格栅护盖孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s；
c 应采用铜、ABS塑料等耐腐蚀、不变形和不污染水质的材料制造。
回水口设置：
a 池水顺流式循环时，池底回水口的数量应按淹没流计算确定，但不得少于2个，应设在池底最低处，且宜做成坑槽式，回水口应并联接管；
c 回水口顶面应设隔栅板，成人游泳池的隔栅孔隙宽度不得超过10mm，儿童游泳池不得超过8mm，隔栅孔隙的水流速度不应大于0.2m/s；
d 隔栅板和盖座应采用铜、不锈钢及塑料等耐腐蚀的材料制造；
e 回水口的隔栅板和盖座安装在池底时，应固定牢靠，且与池底相平。
泄水口设置：
a 游泳池进水口应设在浅水一端，泄水口应设置在池底的最低处；
b 泄水口的数量按4h排空全部池水计算确定。
吸污口设置：
a 在池侧壁池水表面下0.5m处设置吸污接口；
b 游泳池宜每边侧壁设置3个，等距离布置，不规则游泳池宜按间距不大于20m设置一个；
c 吸污接口的连接管与循环水回水管分开设置，并应接至循环水泵的吸水管上，设阀门独立控制；
d 吸污接口连接管管径应根据池底吸污器同时使用数量确定；
e 池底吸污器工作时，池子回水管上的阀门应关闭。
四、泳池景观设计规范—水质标准
泳池水质必须符合以下标准：
1、PH值：6.8~8.2；游离性余氯：0.3~0.5mg/L；细菌总数：小于等于1000个/mL；大肠菌群：小于等于18个/L；尿素：小于等于3.5/L；浑浊度：小于等于5度（或在两岸能看清水深1.5米的池底四、五泳道线）；
2、泳池无异味、无藻类、无漂浮物，池底无絮状物，溢水沟内无泥沙等杂物；
3、浸脚消毒池水的游离余氯含量应保持5~10毫克/升，浸脚池水每4小时更换一次；
4、强制喷淋水不能进入浸脚消毒池中。
五、泳池常见做法
1.休闲泳池
2.儿童泳池
3.泳池照明剖面图
4.带截水沟池壁剖面图
5.入池台剖面图
六、泳池观感验收标准
1、自然岸线泳池，岸线应平滑流畅，无明显直线段，曲线形泳池使整体环境景观变得活泼、生动、使周边空间围绕它产生富于变化的趣味。
2、泳池的马赛克图案为泳池增加装饰美化效果。图案应造型清晰、可辨，比例与泳池尺度搭配适宜，色彩不宜过多和杂乱。
3、儿童泳池一般靠近主泳池设置，便于大人照看，泳池周边需要布置一定数量的躺椅。
4、泳池下水台阶需有警示线的设置，转角需流畅、避免锐角。
5、泳池周边需考虑溢水方式，如下图中使用花岗石作盖板等距设置平溢水槽，在石材周边留出溢水。
6、使用侧溢水方式的泳池，一般比泳池平台略低30～50CM，该泳池以卵石作为溢水方式，也有直接用石材盖板作溢水方式。
七、泳池及配套设施设计工艺
1、 游泳池的成人池的水深一般控制在1.2~2m，并做单向放坡，或分深水与浅水区域；儿童游泳池水深一般控制在0.6~0.9m，儿童池贴临成人池设置时，应安装防护栏。
2、按摩池水深一般为0.9m，座位以上水深0.45m，一个按摩池的喷头一般分为四组，具体可根据实际调整。
3、洗脚消毒池要设置在进入游泳池的通道内，长度不小于2m，宽度宜与通道宽度相同，洗脚消毒水深为0.2m。
4、游泳池入水台阶的宽度控制建议为0.4m 或以上，台阶高度0.2m 左右；台阶边沿必须打磨成圆角，不得有尖锐的边角；台阶的踏面应用不同颜色的饰面材料做出警示线。
5、游泳池池底构造做法由上至下分别为：饰面材料、水泥砂浆结合层、防水层、水泥砂浆找平层、抗渗钢筋混凝土、混凝土垫层、稳定层及素土夯实；各层做法所用材料和强度可根据具体项目调整，池底需做变形缝，间隔一般为30m。
八、泳池施工技术控制要点
1、加强景观设计把控，提前与其他专业相协调，合理安排流线及其它功能设置，如吧台、换衣区、强淋等。
2、设计中应避免泳池座落在不同的基层上（如地库交界处），施工可由土建单位进行，并同步进行管线预埋和防水处理。
3、参照相关规范，以满足最低照明需求为前提，尽量减少灯具。
4、事先应进行计算，换水不超过12小时为宜。
5、施工应控制排水方向，同时可结合压顶翻边、排水沟进行有组织排水。
6、控制土壤高度，可采取沿土壤边缘种植地被、设置雨水井、排水明（暗）沟等措施解决。
7、靠近水面区域，以种植常绿乔木为宜。
8、光面压顶要慎重使用，木地板表面开细槽为宜，不应使用光面漆。
9、不宜采用塑料箅子，宜采用花岗岩（大于3CM）加工或其它复合材料。
10、应由厂家派专业人员现场放样，指导施工。
11、施工中应控制结构成型及底糙平整度，弧形区域可通过调整马赛克间隙进行消化，阳角位置可采用小马赛克或其它材料进行施工。
12、施工中应控制基层干燥及胶水透彻度，胶质水洗石区域应避免穿鞋入内。
13、设计阶段把控，现场放样。
14、电气设计中应充分考虑今后的使用。
15、园区内泳池应结合植栽、水域、栏杆等进行有效封闭。
九、泳池设计常见问题
1、泳池在区域中的位置和比例不当，与总体景观不协调，泳区行程及流线不当。
2、结构渗漏水。
3、泳池泛光照明在照度和定位上控制不当，影响泳池功能使用或周边居民休息。
4、不规则泳池岸线不够流畅，分区水面大小不利于功能的实现。
5、泳池给排水流量不当，造成开放期间清洁或维修困难。
6、铺装地雨水倒灌入泳池，造成泳池污染。
7、周边绿地雨水形成地表径流，直接流入泳池。
8、落叶对水面的污染。
9、临时区铺装地表面处理不当，易造成成人滑跌。
10、泳池排水沟盖板不够精细和坚实，与周边环境不协调。
11、马赛克图案拼花控制不够精细，锯齿不够圆顺。
12、马赛克铺贴不够平整，易出现大小头，阳角位置过硬、与给排水口或水下灯边缘不密实、空鼓与脱落等现象。
13、胶质水洗石易出现变色、脱落等现象。
14、雕塑小品，凉亭，水吧等构筑落的位置与比例控制不当。
15、未预留适合插座，在泳池开放后不利于使用。
16、泳池的封闭管理及安全问题。
17、游泳池周边排水沟、洗脚消毒池等设置不完善。
18、入池台阶位置不合理，入池台阶位置无警示标识。
19、游泳池台阶及池壁压顶饰面材料，边口不是圆角。
20 、游泳池跨越车库顶板和自然地面，未按规范设置变形缝，池底无排水坡度。
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交房前后物业公司与开发商工作交接明细 接管验收前
接管验收前的准备工作
1. 成立管理处
在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1项内容），落实管理用房和职工宿舍。 2. 组织验收小组
由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：
1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开 始交接日期等。
3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料：
A. 房屋接管验收表
B. 室内接管验收遗留问题统计表 C. 公共配套设施接管验收表
D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E. 机电设备接管验收表
F. 机电设备接管验收遗留问题统计表
3. 相关记录及表格
房屋接管验收表
室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接管验收表
公共配套设施接管验收遗图问题统计表 机电设备接管验收表
机电设备接管验收遗留问题统计表1/12页 楼宇资料的接管移交
1. 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料
A． 项目批准文件； B． 用地批准文件； C． 建筑执照；
D． 业主姓名、联系方式及建筑面积清单；
2）验收合格资料
A． 竣工验收证书； B． 消防验收合格证； C． 综合验收合格证书； D． 用电许可证； E． 供用电协议书； F． 电梯使用合格证；
3）工程技术资料
A. 竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
B. 地质勘察报告；
C. 工程合同及开、竣工报告； D. 工程预决算分项清单； E. 图纸会审记录；
F. 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； G. 隐蔽工程验收签证； H. 沉降观察记录； I. 竣工验收证明书；
J. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； K. 新材料、构配件的鉴定合格证书；
L. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； M. 供水、供暖的试压报告；
4）资料的存放：
上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。
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接管验收过程
接管验收程序
1. 开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；
2. 物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应
在七日内签发验收复函并约定验收时间；
3. 物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备
等进行竣工验收；
4. 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交
人负责整改，并商定时间复核；
5. 对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥
匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。 6. 业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题
由管理处整理后报告置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。 7. 在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，
报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
接管验收标准及检验办法
1. 标准范围
参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。 2. 标准及检验办法
2.1 梁、柱、板主体：
1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2）无钢筋外露； 2.2 顶棚：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债： 2.3 墙面：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致； C. 对维砂浆饱满，线条顺直；
3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 1）毛地面：平整，无裂纹； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直； C. 对缝砂浆饱满，线条顺直； 3）水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和前后阳台地面：
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A. 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；
B. 第二天到楼下检查楼面无渗漏； 2.5门窗：
1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；
2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；
3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；
4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；
5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：
A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；
B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水； 2.5楼梯、扶手：
1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯：
A． 用力轻摇无晃动，安装牢固； B． 钢筋无锈蚀，无弯曲；
C． 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手； 2.6插座．
1）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常； 2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏 3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；
2.8接线盒： 1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头； 2.9开关：
1）安装牢固，目视盖板无损坏，
2）全检开关灵活，开启接触效果良好； 2.10照明灯具：
1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；
3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。 2.11供水系统：
1）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹； 2）管道接头无渗水；
3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水； 2.12排污管道（含塑料管）：
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1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀； 2.13地漏：
过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通； 2.14卫生洁具：
1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹； 3）便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通； 2.15室内配电箱：
1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2）开关符合型号规定；
3）导线与设计相符，布线规范；
4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活； 2.16其它： 1）水表、电表
安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤； 2.17基础设施：
1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； 2.18天台：
1）屋面隔热层、防水层：
A． 板端缝、伸缩缝油青紧贴； B． 隔热板、防水层表面无裂缝； 2）落水口畅通，管道完好；
3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀； 2.19屋面避雷设施；
各种避雷装置的所有连接力牢固可靠； 1）消防栓：
A． 油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B． 阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱：
A． 消防管、消防带等配套齐全；
B． 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C． 消防管无渗漏水，阀好； 2.21小区灯光系统： 1）按设计要求安装；
2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 2.22绿化：
1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%； 2）绿化用水：
绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，
无漏水，安装稳固，无摇晃；
2.23周边道路：
1）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；
2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；
3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角；
4）路牌标志清楚，地面线条垂直；
2.24垃圾池（箱）：
1）冲洗水管：
A. 垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；
B. 水阀门关灵活无漏水：
C. 水阀箱装锁，锁头开启灵活；
2）铁箱类：
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
3）塑料类：
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；
2.25岗亭：
1）铝材和不锈钢类：
安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债；
2）电动道闸：
安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；
2.26车库：
1）露天停车场：
路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；
2）地下停车场：
A. 参照《物业承接查验办法》的相关内容；
B. 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；
3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；
4) 单车架： 焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；
5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；
6）排水系统：设有专门的排水沟。参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验
收标准；
2.27窨井、检查井和化粪池：
1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕；
2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；
2.28明暗沟：
1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；
2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；
2.29水池、水箱：
1）按设计要求和有关卫生标准进行验收；
2）无渗漏水现象；
2.30信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
2.31景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收。
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接管验收后
工程完善和工程遗留问题处理规定
1. 工程完善
指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：
1）室外改造、完善工程，如下所示：
A． 游泳池、网球场等室外娱乐设施；
B． 绿化、区间道路等配套设施；
2）室内改造、完善工程，如下所示：
A．楼道灯改造等
2. 工程遗留问题
指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法
达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；
3. 处理规定
1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；
2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的
联系工作；
4. 管理工作规定
1）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：
A． 管理处对已接管的房屋和设施实施保管；
B． 分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛
盾，以确保已接管房屋和设施的完好；
C． 配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序；
D． 按设计要求限制施工队活动范围；
2）在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第
1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：
A. 限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；
B. 给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已
入伙的业主带来安全隐患；
C． 管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；
D． 施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核
查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员
以上人员签名后施工队方可撤离小区。
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交房前
业主入伙前筹备工作
竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行；
入伙时间：住户入伙时间。
1. 健全管理处
竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的方法。
管理处各类人员可按以下程序和时间到位。
A． 入伙前三个月，任命管理处主任，工程负责人等投入入伙前的各项准备工作；
B． 竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部
人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操
作规程；
C． 竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作 ；
D． 竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守
卫工作；
E． 入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；
F． 入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；
G． 入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工
作。
H． 入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；
I． 入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位；
2. 入伙工作方案
管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》，编写管 理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容：
A． 核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；
B． 根据实际情况和《物业管理方案》中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后 在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： * 治安方面：增设报警系统；
* 车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚；
* 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等；
* 楼道灯： 改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等）
C． 拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；
D． 根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划；
E． 制定入伙流程；
F． 其他；
3. 准备入伙资料（开发商）
1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷《业主手册》、《临时管理规约》等。
2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简
明扼要的入伙程序流程说明图等。
3）印刷其他规定等。
4）印刷入伙表格；
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4. 协调工作（开发商）
1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。
5. 通知入伙（开发商）
通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下
资料：
1）入伙通知书
2）办理入伙手续须知
3）收费项目一览表
6. 入伙时的环境布置（开发商）
1）楼内环境：
A. 入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司**小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。
B. 插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“**小区物业管理处”字样。
C. 入口处标明管理处办公地址和办公时间。
2）管理处办公环境：
A． 摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。
B． 张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”
程序，标识清楚，一目了然。
C． 管理人员着装整洁，精神饱满。
D． 办公室内资料摆放整齐有序。
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交房过程
业主入伙程序
提前确认和预约每日办理交房手续的名单。
1. 入伙流程图
验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房
2. 验证
1）入伙通知单原件、和购房合同复印件一份
3. 资料发放与保管
1）发给业主保存的资料：
A. 业主手册
B. 临时管理规约
C. 收费项目一览表
2）发给业主填写并需返回管理处的资料：
A. 临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；
B. 业主公司情况登记表：即日填写返回管理处；
C. 装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档；
3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容：
A. 业主入伙通知单
B. 入伙验房表
C. 业主公司情况登记表
D. 装修申请表
4. 交费
1）管理服务费：
以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费；
2）装修押金：
A. 时间：办理人住手续时交纳；
B. 标准：每百平方米 元；
C. 退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收据可办理退款手续；
3）楼道维护费、装修垃圾清运费：
A． 时间：办理入伙时交纳；
B． 标准：每户平方米 元；
4）工本费：
5）其他：
开发商未配套，需由住户付款，由管理处统一组织施工；
5. 钥匙发放
1）凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）；
6. 验房
按国家有关的规定执行。 交房后
小区保修工作程序
1. 保修工作流程
验房→申报→施工→验收
2. 验房
业主领取钥匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”；
1）验收合格：
住户须在三日之内交此表回管理存档；
2）验收不合格：
A． 业主必须三日之内将此表交回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜；
B． 超过三日且在房屋的保修期限内时，业主未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责；
3. 申报保修
1）住户从领取钥匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记；
2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等；
3）房管员在预约的时间内．及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修；
4. 维修
1）维修形式：
A. 开发建设单位委托管理处负责维修。
B. 开发建设单位设专人配合管理处进行维修工作。
2）注意事项
在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发现如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意：
A． 业主在场：维修人员必须在预的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时间；
B． 业主留有钥匙：维修人员应对室内的设施负责,不得随意将钥匙交给非维修人员，完成任务及时返还钥匙；
5. 验收
业主、房管员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。
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未出售房屋所有权
开发商作为未出售房屋的业主，与其他业主享有同样的权利，在业主大会上也同样享有投票权。开发商通过开发建造了建筑物整体，对整个建筑物具有所有权。当开发商将房屋售出后，房屋的所有权就转让给了购买者，而未出售的房屋不论用来干什么，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权人就仍然是开发商。根据《物业管理条例》的规定：“房屋的所有权人为业主。”开发商就是未出售房屋的业主。根据《物业管理条例》的规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：参加业主大会会议，行使投票权；”，开发商作为未出售房屋的业主，在业主大会上，也就同样的享有投票权。
投票权份额如何计算？律师解答：业主的投票权根据《物业管理条例》第10条第二款，业主在首次首次业主大户上的投票权由省、自治区、直辖市具体规定。上海市对住宅类业主的投票权是按照拥有房屋套数进行计算的，实行一套一票;对于非住宅类物业的业主，按照拥有的物业建筑面积计算首次业主大会会议上的投票权，每100平方米计一票，不满平方米有单独房地产权证书的，和其他业主合并计票，每100平方米计一票。为了防止单个业主具有过多的投票权，《上海市住宅物业管理规定》单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
在政府给出的《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案（示范文本）》中关于业主表决权一项添加了如下一句表述：“根据以上表决规则和本物业管理区域内业主及其专有部分面积明细表（见附件）确立各业主的表决权。”或者是您也可以百度查询其他的
望采纳，谢谢