景观雕塑销售工作

园林设计师常常与工地的开发相关，与建筑设计师、监理、工程师一起工作，帮助确定马路和建筑大楼最好的布局方案。他们也与环境科学家、森林学家和其他职业者一起工作，发现保护或恢复自然资源的最好方法。园林设计师作出明确的新地形、植被、人行道和其它园林细节如喷泉和装饰小品的明细规划图。在研究和分析工地情况后，园林设计师准备初期的设计。计算机辅助设计（CAD）对准备设计的大多数园林设计师来说，是一项基本工具。许多园林设计师也使用可视模拟法，帮助客户构想所提出的思想和计划。对于较大规模的工地设计，园林设计师也使用地理信息系统技术，即一种计算机绘图系统。

园林设计师大部分时间用在办公室，作出规划和设计，准备模型和成本估算，与客户进行研究或参加会议，其余时间用在工地上。政府和园林建筑公司的带薪雇员的工作时间是按规定的，但是园林设计师可能要加班，以满足工程的期限。私人雇佣园林设计师的工作时间是灵活的。

景观雕塑销售工作是指在景观设计、市政工程、房地产等领域，负责销售各类景观雕塑产品的工作。下面详细介绍一下景观雕塑销售工作的相关内容：

1. 产品了解：销售人员需要充分了解所销售的景观雕塑产品的特点、材质、功能以及相应的市场需求。只有对产品有深入的了解，才能更好地向客户介绍和推销产品。

2. 客户开发：销售人员需要通过各种渠道，如电话、邮件、拜访等方式积极开发潜在客户。还需要与市政工程、房地产开发商、景观设计师等行业相关人士建立良好的合作关系，以获取更多的销售机会。

3. 客户沟通：销售人员需要与客户进行深入的沟通，了解客户的需求和要求，并根据客户的实际情况提供合适的产品解决方案。在沟通过程中，销售人员需要具备良好的沟通能力和销售技巧，能够充分展示产品的优势和价值。

4. 报价和谈判：销售人员需要根据客户的需求和要求进行产品报价，并与客户进行价格谈判。在谈判过程中，销售人员需要灵活运用谈判技巧，争取最大的销售利益同时满足客户的需求。

5. 合同签订：销售人员需要与客户达成销售协议，并完成相关的合同签订工作。在签订合需要对合同内容进行仔细的审查，确保合同的合法性和完整性。

6. 售后服务：销售人员还需要负责经常与客户保持联系，了解客户对产品的使用情况和满意度，并及时解决客户的问题和投诉。良好的售后服务能够增强客户的信任感和忠诚度，为后续销售创造更多的机会。

景观雕塑销售工作需要销售人员具备良好的产品知识、销售技巧、沟通能力和团队合作精神。通过不断与客户的互动和沟通，以及对市场的深入了解，销售人员能够提高销售业绩并增强客户满意度。

景观雕塑销售工作是指负责销售景观雕塑产品的工作岗位。景观雕塑是一种用于美化环境、增添艺术氛围的装饰品，通常用于公共场所、园林、商业建筑等场所。景观雕塑销售工作的主要职责包括以下几个方面：

1. 了解产品知识：景观雕塑销售人员需要对所销售的雕塑产品有全面的了解。包括材质、制作工艺、尺寸、风格等方面的知识。只有对产品有充分的了解，才能为客户提供专业的建议和解答他们的问题。

2. 客户开发与维护：景观雕塑销售人员需要积极开发潜在客户资源，并建立良好的客户关系。可以通过电话、邮件、展会、拜访等方式与客户进行沟通和交流，了解客户需求，并向他们介绍适合的雕塑产品。

3. 提供方案与报价：根据客户需求和场地情况，景观雕塑销售人员需要提供相应的方案和报价。这包括根据场地大小、环境特点、客户预算等因素提出雕塑的选型和布置建议，并给出合理的价格报价。

4. 跟进与协调：一旦客户选择购买雕塑产品，景观雕塑销售人员需要跟进订单进展，与生产部门、物流部门等进行协调，确保订单的顺利处理和交付。也要及时与客户保持沟通，解答他们的问题，处理潜在的问题和投诉。

5. 了解市场和竞争情况：景观雕塑销售人员需要不断关注市场动态和竞争对手的情况。通过了解行业趋势、竞争产品和价格等信息，及时调整销售策略，保持竞争力。

景观雕塑销售工作需要具备良好的沟通能力、销售技巧和客户服务意识。还需要具备一定的艺术背景和对景观设计的了解，以更好地满足客户的需求，并为客户提供专业的建议和方案。

问题一：园林景观设计包括哪些 1、城市居住区规划设计规范 2、公园设计规范 3、城市园林绿化工程施工及验收规范 4、水泥混凝土路面施工及验收规范 5、沥青路面施工及验收规范 6、城市道路设计规范 7、建筑结构荷载规范 8、混凝土结构设计规范 9、钢结构设计规范 10、砌体结构设计规范 11、木结构设计规范 12、冻土地区建筑地基基础设计规范 问题二：景观设计布局有哪些形式 园林布局形式的产生和形成，是与世界各民族、国家的文化传统、地理条件等综合因素的作用分布开的。英国造园家杰利克（G.A.Jellicoe）在1954年国际风景园林家联合会第四次大会上致词中说“世界造园史三大流派：中国、西亚和古希腊”。上述三大流派归纳起来，可以把园林的形式分为三类。这就是：规则式、自然式和混合式。 规则式园林又称整形式、几何式、建筑式园林。整个平面布局、立体造型以及建筑、广场、街道、水面、花草树木等都要求严整对称。在18世纪英国风景园林产生之前，西方园林主要以规则式为主，其中以文艺复兴时期意大利台地园和19世纪法国勒诺特（Le Notre）平面几何图案式园林为代表。我国的北京天坛、南京中山陵都采用规则式布局。规则式园林给人以庄严、雄伟、整齐之感，一般用于气氛较严肃的纪念性园林或有对称轴的建筑庭院中。 1.中轴线 全园在平面规划上有明显的中轴线，并大抵以中轴线的左右前后对称或拟对称布置，园地的划分大都成为几何形体。 2.地形 在开阔、较平坦地段，由不同高程的水平面及缓倾斜的平面组成；在山地及丘陵地段，由阶梯式的大小不同的水平台地倾斜平面及石级组成，其剖面均为直线所组成。 3.水体 其外形轮廓均为几何形，主要是圆形和长方形，水体的驳岸多整形、垂直，有时加以雕塑；水景的类型有整形水池、整形瀑布、喷泉、壁泉及水渠运河等，古代神话雕塑与喷泉构成水景的主要内容。 4.广场和街道 广场多为规则对称的几何形，主轴和副轴线上的广场形成主次分明的系统，街道均为直线形、折线形或几何曲线形。广场与街道构成方格形式、环状放射形、中轴对称或不对称的几何布局。 5.建筑 主体建筑群和单体建筑多采用中轴对称均衡设计，多以主体建筑群和次要建筑群形成与广场、街道相组合的主轴、副轴系统，形成控制全园的总格局。 6.种植设计 配合中轴对称的总格局，全员树木配置以等距离行列式、对称式为主，树木修剪整形多模拟建筑形体、动物造型，绿篱、绿墙、绿柱为规则式园林较突出的特点。园内常运用大量的绿篱、绿墙和丛林划分和组织空间，花卉布置常为以图案为主要内容的花坛和花带，有时布置成大规模的花坛群。 7.园林小品 园林雕塑、瓶饰、园灯、栏杆等装饰、点缀了园景。西方园林的雕塑主要以人物雕像布置于室外，并且雕像多配置于轴线的起点、焦点或终点。雕塑常于喷泉、水池构成水体的主景。 规则式园林的设计手法，从另一角度探索，园林轴线多视为是主体建筑室内中轴线向室外的延伸。一般情况下，主体建筑主轴线和室外轴线是一致的。 自然式园林又称风景式、不规则式、山水派园林。中国园林从周朝开始，经历代的发展，不论是皇家宫苑还是私家宅园，都是以自然山水园林为源流。发展到清代，保留至今的皇家园林，如颐和园、承德避暑山庄；私家宅园，如苏州的拙政园、网狮园等都是自然山水园林的代表作品。从6世纪传入日本，18世纪后传入英国。自然式园林以模仿再现自然为主，不追求对称的平面布局，立体造型及园林要素布置均较自然和自由，相互关系较隐蔽含蓄。这种形式较能适合于有山有水有地形起伏的环境，以含蓄、幽雅、意境深远见长。 1.地形 自然式园林的创作讲究“相地合宜，构园得体。”主要处理地形的手法是“高方欲就亭台，低凹可开池沼”的“得景随形”。自然式园林最主要的地形特征是“自成天然之趣”，在园林中，要求再现自然界的山峰、山颠、崖、岗、岭、峡、岬、谷、坞、坪、洞、穴等地貌景观。在平原，要求自然起伏、和缓的微地形。地形的剖面为自然曲线。 2.水体 这种园林的水体讲究“疏源之去由，察水之来历”，园林水景的主要类型有湖、池、潭、沼、汀、溪、涧、洲、渚、......>> 问题三：景观设计和室外设计有什么区别 景观设计与规划林，生态，地理等多种学科交叉融合，在不同的学科中具有不同的意义，盯景观设计(又叫做景观建筑学)是指在建筑设计或规划设计的过程中，对周围环境要素的整体考虑和设计括自然要素和人工要素。使得建筑(群)与自然环境产生呼应关系，使其使用更方便，更舒适，提高其整体的艺术价值。景观设计包括：会展展览设计艺术景观设计空间道具设计节日气氛设计。 室外设计基本就是环境艺术设计，出来以后的就业面不是很广，但能就业的话一般不错。学的东西很有潜力。 问题四：景观设计、园林设计有什么区别？？ 我学景观设计,是从直接抄袭国外优秀景观设计实例开始的,而且我认为这是一个很好的方法.我的第一本景观书是> 问题五：园林设计、风景园林设计、景观设计有什么区别？ 你们老师在玩什么文字游戏啊，糊弄人，还不如写风景区旅游规划方向、公园与游憩地方向、居住区方向、商业与公共景观方向……扯什么文字戏法。这三个方向没有严格的区分，都互相涵盖，互相渗透，还有每个的侧重点大家都没有明确的认识和划分。 问题六：景观设计资质是怎么划分的，都有哪些要求？ 下面为您提供的是园林景观工程设计专项资质标准。一、总 则（一）园林景观工程设计专项资质设甲、乙两个级别。（二）本标准所称园林景观设计是指：风景资源的评价、保护和风景区的设计；城市绿地系统、园林绿地、景园景点、城市景观环境、景观照明的设计；园林植物、园林建筑、园林工程、园林种植的设计。二、 标 准（一）景观设计资质 甲级1、 资历和信誉（1）具有独立企业法人资格；（2）企业具有良好的社会信誉并有相应的经济实力，注册资本金不少于100万元人民币；（3）近二年内完成Ⅰ级园林景观工程设计项目不少于5项，或Ⅱ级园林景观工程设计项目不少于3项。2、技术条件（1）企业主要技术负责人或总设计师、总工程师应具有大专及以上学历，不少于8年从事园林景观工程设计经历，并主持过Ⅰ级及以上园林景观工程设计项目不少于3项，其中Ⅱ级园林景观工程设计项目不少于2项，具备中级及以上专业技术职称。（2）主要专业技术人员的专业和数量，应符合“配备表”中的规定。非注册人员应当作为专业技术负责人主持过Ⅰ级及以上园林景观工程设计项目不少于2项，其中Ⅱ级园林景观工程设计项目不少于1项，具备中级及以上专业技术职称。3、技术装备及管理水平（1）有必要的技术装备和固定的工作场所；（2）企业管理组织，标准体系，质量体系健全，宜通过ISO900-1标准质量体系认证。（二）景观设计资质 乙级1、资历和信誉（1）具有独立企业法人资格；（2）企业具有良好的社会信誉并有相应的经济实力，注册资本金不少于50万元人民币。2、技术条件（1）企业的主要技术负责人或总设计师、总工程师应具有大专及以上学历，不少于6年从事园林景观工程设计经历，并主持过Ⅰ级园林景观工程设计项目不少于2项，具备中级及以上专业技术职称；（2）主要专业的技术人员的数量，应符合“主要专业技术人员配备表”的规定。非注册人员应当作为专业技术负责人主持过Ⅰ级园林景观工程设计项目不少于2项，具备中级及以上专业技术职称。3、技术装备及管理水平（1）有必要的技术装备及固定的工作场所；（2）有较完善的质量体系和技术、经营、人事、财务、档案等管理制度。三、承担业务范围（一）景观设计资质 甲级可承担园林景观工程设计项目，其设计范围和规模不受限制。（二）景观设计资质 乙级可承担Ⅰ级或投资额在2000万元以下的Ⅱ级园林景观工程项目的设计。 问题七：十大景观设计公司有哪些 “森林深处的琥珀（SENPO）”在许多历史悠久的古老文明中都因其漫长至千年的形成时间和苛刻的形成环境而被赋予了许多特殊的寓意，其丰富多样的天然形式更为古往今来的许多艺术作品带来了源源不断的灵感。 广州森珀旅游景观规划是专注于提供旅游目的地项目策划咨询、规划设计、高质量落地深化设计、运营管理、景区升级改造设计等一站式落地全程服务的新锐文化创意先锋团队。 广州森珀旅游致力于探索具有独特性、艺术性和可持续性的旅游目的地景观； 广州森珀旅游的核心团队由业内经验丰富的规划策划师、目的地营销专家，景观设计专家和旅游度假产业链上的实践者组成。通过在业内多年的实践经验，森珀旅游景观不但熟知业内最前沿的理念和方法，也具有将概念深化、设计细化和实施落地的丰富经验。 广州森珀旅游所有的业务都坚持从市场的需求和趋势出发，用投资和运营者的视角量身定制整体设计，以保证旅游区的独特性、前瞻性。 问题八：内容都包括什么，什么是景观设计，城市公园景观 园林技术专业主要培养方向分为：景观设计师方向和园林设计与工程管理方向、园艺技术。（一）景观设计师方向景观设计师是运用专业知识及技能，以景观的规划设计为职业的专业人员，他的终身目标是将建筑、城市和人的一切活动与生命的地球和谐相处。本专业培养具有城市公园景观规划设计、公共空间景观设计、商业及居住区规划设计、环境设计与改造、室内绿色空间设计的人才，重点强化其景观设计、制图和计算机辅助设计能力，使学生获得景观设计师的基本训练，成为高等技术应用型人才。毕业生适合在城市规划设计单位、景观设计公司、园林设计和工程公司、装饰公司、园艺公司、效果图公司、房地产开发公司等从事风景区规划设计、社区规划设计和管理、公园景观设计、室内设计及制图工作。本专业在招生同等情况下对具有美术基础和计算机基础的考生优先录取。（二）园林设计与工程管理方向本专业培养具有园林工程组织管理、施工图设计、园林设计、园林植物生产销售能力，并拥有工程实践精神、风景园林设计理念，熟练掌握手工及计算机制图技能、工程设施操作技能的应用型人才。能够从事风景区、公园、居住区、城市主干道、街边小游园、老城区遗址公园等城市绿地的规划设计和施工组... 问题九：景观元素包括什么 5分 景观元素分类 道路地坪： 承载道路 非承载道路 侧石 雨水边沟 缩缝、胀缝 旱汀步 木栈道、木平台 特殊用途场地 台阶、坡道（含残疾人坡道） 室外花岗石拼花图案 各种路面块材平面铺装图案 停车场 竖向设计： 花坛、树池 挡土景墙 树穴 水景设计： 钢筋混凝土结构喷水池 膜底水池 跌水池 水景墙 汀步池 硬质驳岸 自然河道驳岸 户外游泳池 景观小品： 花架 亭 廊 景墙 围墙 亲水平台 雨棚 景桥 雕塑 膜结构 门卫建筑小品 假山造景 其他设施： 花钵 户外林冲丁入口铭牌、标识牌 栏杆、扶手、栅栏 景观门 桌椅凳 特色灯具 体育运动健身设施 盲道

环艺设计留学做为热门的留学专业，很受艺术生的喜爱。那么环艺设计专业是什么呢？环艺设计主要分为两个方向：室外设计和室内设计。室外设计包括：景观设计、工业设计、环境设计等等。室内设计则有家装设计。小编就来给大家具体介绍一下这几个专业。景观设计

景观设计与规划林，生态，地理等多种学科交叉融合，在不同的学科中具有不同的意义。景观设计是指在建筑设计或规划设计的过程中，对周围环境要素的整体考虑和设计括自然要素和人工要素。 主要服务于:城市景观设计(城市广场、商业街、办公环境等)、居住区景观设计、城市公园规划与设计、滨水绿地规划设计、旅游度假区与风景区规划设计等。

推荐院校：美国哈佛大学、美国堪萨斯州立大学、英国谢菲尔德大学、英国爱丁堡大学

就业方向：包括城市规划设计、居住区规划设计、城市公园设计、城市广场和步行街设计、滨水区设计、校园、社会机构和企业园的规划与设计、旅游和休闲地设计、国家公园的设计与管理、景观与区域规划和自然景观的重建、墓园设计。

工业设计

工业设计又称工业产品设计学，指以工学、美学、经济学为基础对工业产品进行设计。工业设计涉及到心理学，社会学，美学，人机工程学，机械构造，摄影，色彩学等。

工业设计的对象是批量生产的产品，区别于手工业时期单件制作的手工艺品。它要求必须将设计与制造、销售与制造加以分离，实行严格的劳动分工，以适应于高效批量生产。设计师便随之产生了。所以工业设计是现代化大生产的产物，研究的是现代工业产品，满足现代社会的需求。

推荐学校：美国罗德岛设计学院、伦敦艺术大学圣马丁学院、英国爱丁堡大学

就业方向：包括建筑类产品设计、室内外环境与设施设计、产品包装、广告设计、平面设计、展示设计、陈设设计、产品研发等设计公司、建筑设计研究院（所）或相关企业中的相关专业部门从事相关设计、科研和管理工作。

环境设计

境设计是一种新兴的艺术设计门类，它以建筑学为基础，又有其独特的侧重点。与建筑学相比，环境设计更注重建筑的室内外环境艺术气氛的营造；与城市规划设计相比，则环境设计更注重规划细节的落实与完善；与园林设计相比，则更注重局部与整体的关系。环境艺术设计是“艺术”与“技术”的有机结合体。

推荐学校：英国伦敦大学学院、英国巴斯大学

就业方向：装饰设计公司、建筑设计公司、家居公司、厨房设备公司、设计咨询公司、电子科技公司(电子产品设计)、珠宝设计公司模具设计公司等等室内创意设计师。

室内设计

室内设计，即对建筑内部空间进行的设计。具体地说，是根据对象空间的实际情形与使用性质，运用物质技术手段和艺术处理手段，创造出功能合理，美观舒适，符合使用者生理与心理要求的室内空间环境的设计。

推荐学校：美国帕森斯设计学院、法国LISAA巴黎高等应用艺术学、英国诺丁汉特伦特大学、英国伯明翰城市大学

就业方向：从事装饰设计、广告设计、展示设计、工程施工管理、工程施工管理、建筑图纸绘制、效果图及动画表现、模型制作等。

环艺设计留学专业的具体介绍，想要留学环艺设计的小伙伴们，可以看一看了解一下哦！如果还有疑问的话，就咨询美行思远艺术留学顾问吧！

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就业方向有：绘图员、平面设计师、橱柜设计师、家具设计师、施工图设计师、效果图表现、预算员、家装设计师、工装设计师、设计师助理、施工监理、室内设计师、景观设计师等职业。

环境艺术设计专业培养扎实掌握环境艺术设计基础理论、知识，具有一定实际应用能力，能从事建筑、城市规划、景观设计、室内设计等领域工作以及满足本专业教学与研究工作需要的德才兼备的高技能专业人才。

通过本专业所有课程教学，学生应先具备一定哲学理论基础，熟悉我国的文艺指导方针、政策，系统地掌握环境艺术设计的基本理论和相关技能，了解相关学科的知识，有较高文化艺术修养、较强的审美感觉和独立创造设计思维，有观察、理解、总结生活的能力，并能结合运用各方面学科知识解决实际问题。扩展资料：发展方向环境艺术设计（又称“艺术设计（环境设计），环艺”）可以分为物质形态和意识形态两个方面。物质形态主要是指构成环境景观的物质要素，而这些物质要素按不同的材质又可分为不同的类型。意识形态主要是指影响指导人们行为的精神因素，如：宗教信仰、民俗习惯、审美观念、社会制度、伦理道德等。

环境设计各要素间的关系犹如生物学上生物群落的共生链，维系着自然万物的萌发，并处于动态平衡状态。这种状态恰恰是现代环境艺术设计应追求的目标，其任务在于设计出最优化的“人类——环境系统”，这个系统将展现人类与环境的共存，人类与环境在新的高层次的平衡和发展。

参考资料来源：百度百科——环境艺术设计

策划和营销的侧重点不一样。

策划的重点是在项目实施之前，营销包括项目实施前，但重点在项目完成后的销售环节。===策划的工作==

房地产全程策划理论体系 0. 项目概况 1. 项目市场策划

1.1 项目周边环境分析

⑴ 项目土地性质调查

★ 地理位置

★ 地质地貌状况

★ 土地面积及其红线图

★ 七通一平现状

⑵ 项目用地周边环境调查

★ 地块周边的建筑物

★ 绿化景观

★ 自然景观

★ 历史人文景观

★ 环境污染状况

⑶ 地块交通条件调查

★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划

★ 项目对外水、陆、空交通状况

★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

⑷ 周边市政配套设施调查

★ 购物场所

★ 文化教育

★ 医疗卫生

★ 金融服务

★ 娱乐、餐饮、运动

★ 生活服务

★ 游乐休憩设施

★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素

★ 历史人文区位影响 1.2 区域市场现状及其趋势判断

⑴ 宏观经济运作状况：

① 国内生产总值

★ 第一产业数量

★ 第二产业数量

★ 第三产业数量

★ 房地产所占比例及数量

② 中国房地产开发业景气指数

③ 国家宏观金融政策

★ 货币政策

★ 利率

★ 房地产按揭政策

④ 固定资产投资总额

★ 全国及项目所在地

★ 其中房地产开发比重

⑤ 社会消费品零售总额

⑥ 商品零售价格指数

★ 居民消费价格指数

★ 商品住宅价格指数

⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用

⑵ 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

★ 项目所在地的居民住宅形态及比重

★ 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

★ 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

★ 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

⑶ 项目所在地房地产市场总体供求现状

⑷ 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

⑸ 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

⑹ 商品住宅客户构成及购买实态分析

★ 各种档次商品住宅客户分析

★ 商品住宅客户购买行为分析

1.3 土地SWOT分析

⑴ 项目地块的优势

⑵ 项目地块的劣势

⑶ 项目地块的机会点

⑷ 项目地块的威胁及困难点 1.4 项目价值分析

⑴ 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

① 商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法

1）选择可类比项目

2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重

3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征

4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

② 类比可实现价值决定因素

1）类比土地价值：地段资源差异

★ 市政交通及直入交通的便利性的差异

★ 项目周边环境的差异，包括

——周边自然和绿化景观的差异

——教育、人文景观的差异

——各种污染程度的差异

——周边社区素质的差异

★ 周边市政配套便利性的差异

2）项目可提升价值判断

★ 建筑风格和立面的设计、材质

★ 单体户型设计

★ 建筑空间布局和环艺设计

★ 小区配套和物业管理

★ 形象包装和营销策划

★ 发展商品牌和实力

3）价值实现的经济因素

★ 经济因素

★ 政策因素

⑵ 类比竞争楼盘调研

★ 类比竞争楼盘基本资料

★ 项目户型结构详析

★ 项目规划设计及销售资料

★ 综合评判

⑶ 项目可实现价值分析

① 类比楼盘分析与评价

② 项目价值类比分析

1）价值提升和实现要素对比分析

2）项目类比价值计算

1.5 项目市场定位

⑴ 市场定位

1）区域定位

2）主力客户群定位

⑵ 功能定位

⑶ 建筑风格定位

1.6 开发节奏建议

⑴ 影响项目开发节奏的基本因素

★ 政策法规因素

★ 地块状况因素

★ 发展商操作水平因素

★ 资金投放量及资金回收要求

★ 销售策略、销售政策及价格控制因素

★ 市场供求因素

★ 上市时间要求

⑵ 项目开发节奏及结果预测

★ 项目开发步骤

★ 结论 2. 项目规划设计策划 2.1 总体规划

⑴ 项目地块概述

★ 项目所属区域现状

★ 项目临界四周状况

★ 项目地貌状况

⑵ 项目地块情况分析

★ 发展商的初步规划及设想

★ 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

★ 土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避

★ 项目市场定位下的主要经济指标参数

⑶ 建筑空间布局

★ 项目总体平面规划及其说明

★ 项目功能分区示意及说明

⑷ 道路系统布局

① 地块周边交通环境示意

★ 地块周边基本路网

★ 项目所属区域道路建设及未来发展状况

② 项目道路设置及其说明

★ 项目主要出入口设置

★ 项目主要干道设置

★ 项目车辆分流情况说明

★ 项目停车场布置

⑸ 绿化系统布局

① 地块周边景观环境示意

★ 地块周边历史、人文景观综合描述

★ 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向

② 项目环艺规划及说明

★ 项目绿化景观系统分析

★ 项目主要公共场所的环艺设计

⑹ 公建与配套系统

① 项目所在地周边市政配套设施调查

② 项目配套功能配套及安排

③ 公共建筑外立面设计提示

★ 会所外立面设计提示

★ 营销中心外立面设计提示

★ 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

★ 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示

④ 公共建筑平面设计提示

⑤ 公共建筑风格设计的特别提示

⑥ 项目公共建筑外部环境概念设计

⑺ 分期开发

★ 分期开发思路

★ 首期开发思路

⑻ 分组团开发强度 2.2 建筑风格定位、色彩计划

⑴ 项目总体建筑风格及色彩计划

★ 项目总体建筑风格的构思

★ 建筑色彩计划

⑵ 建筑单体外立面设计提示

① 商品住宅房外立面设计提示

★ 多层、小高层、高层外立面设计提示

★ 不同户型的别墅外立面设计提示

★ 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

★ 其他特殊设计提示

② 商业物业建筑风格设计提示

2.3 主力户型选择

⑴ 项目所在区域同类楼盘户型比较

⑵ 项目业态分析及项目户型配置比例

⑶ 主力户型设计提示

★ 一般住宅套房户型设计提示

★ 跃式、复式、跃复式户型设计提示

★ 别墅户型设计提示

⑷ 商业物业户型设计提示

★ 商业裙楼平面设计提示

★ 商场楼层平面设计提示

★ 写字楼平面设计提示

2.4 室内空间布局装修概念提示

⑴ 室内空间布局提示

⑵ 公共空间主题选择

⑶ 庭院景观提示

2.5 环境规划及艺术风格提示

⑴ 项目周边环境调查和分析

⑵ 项目总体环境规划及艺术风格构想

★ 地块已有的自然环境利用

★ 项目人文环境的营造

⑶ 项目各组团环境概念设计

★ 组团内绿化及园艺设计

★ 组团内共享空间设计

★ 组团内雕塑小品设计提示

★ 组团内椅凳造型设计提示

★ 组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

⑷ 项目公共建筑外部环境概念设计

★ 项目主入口环境概念设计

★ 项目营销中心外部环境概念设计

★ 项目会所外部环境概念设计

★ 项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

★ 针对本项目的其他公共环境概念设计

2.6 公共家具概念设计提示

⑴ 项目周边同类楼盘公共家具摆设

★ 营销中心大堂

★ 管理办公室

⑵ 本项目公共家具概念设计提示

2.7 公共装饰材料选择指导

⑴ 项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

⑵ 本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

⑶ 项目营销示范单位装修概念设计

★ 客厅装修概念设计

★ 厨房装修概念设计

★ 主人房装修概念设计

★ 儿童房装修概念设计

★ 客房装修概念设计

★ 室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示

⑷ 项目营销中心装修风格提示

⑸ 住宅装修标准提示

★ 多层、高层洋房装修标准提示

★ 跃式、复式、跃复式装修标准提示

★ 别墅装修标准提示

2.8 灯光设计及背景音乐指导

⑴ 项目灯光设计

★ 项目公共建筑外立面灯光设计

★ 项目公共绿化绿地灯光设计

★ 项目道路系统灯光设计

★ 项目室内灯光灯饰设计

⑵ 背景音乐指导

★ 广场音乐布置

★ 项目室内背景音乐布置

2.9 小区未来生活方式的指导

⑴ 项目建筑规划组团评价

⑵ 营造和引导未来生活方式

★ 住户特征描述

★ 社区文化规划与设计====营销的工作====一、市场调研：

1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2， 市场分析------ （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）

3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4， 竞争个案项目调查与分析

5， 消费者分析：

（1） 购买者地域分布；

（2） 购买者动机

（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4） 购买时机、季节性

（5） 购买反应（价格、规划、地点等）

（6） 购买频度

6， 结论 二、 项目环境调研

1， 地块状况：

（1） 位置

（2） 面积

（3） 地形

（4） 地貌

（5） 性质

2， 地块本身的优劣势

3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）

4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、 项目投资分析

1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开

（2） 房地产的政策法规

（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2， 土地建筑功能选择（见下图表）

3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4， 土地延展价值分析判断（十种因素）

5， 成本敏感性分析 （1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7， 同类项目成败的市场因素分析

四，营销策划

（一） 市场调查

1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2 建筑规模与风格

3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、 目标客户分析

1、经济背景

经济实力

行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）、 价格定位

1 理论价格（达到销售目标）

2 成交价格

3 租金价格

4 价格策略

（四）、 入市时机、入市姿态

（五）、 广告策略

1广告的阶段性划分

2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现

4广告效果监控

（六）、 媒介策略

1 媒介选择

2软性新闻主题

3媒介组合

4投放频率

5费用估算

（七）、推广费用

1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2 印刷品（销售文件、售楼书等）

3媒介投放 五、 概念设计

1， 小区的规划布局和空间组织

2， 小区容积率的敏感性分析

3， 小区道路系统布局（人流、车流）

4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5， 小区建筑风格的形式及运用示意

6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意

7， 小区户型比例的搭配关系

8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分

9， 小区环境绿化概念原则

10， 小区环艺小品主题风格确定及示意 六、 识别系统

（一）核心部分

1， 名称

2， 标志

3， 标准色

4， 标准字体

（二） 运用部分

1， 现场

工地围板

彩旗

挂幅

欢迎牌

2， 营销中心

形象墙

门楣标牌

指示牌

展板规范

胸卡

工作牌

台面标牌

3， 工地办公室

经理办公室

工程部

保安部

财务部

4， 功能标牌

请勿吸烟

防火、防电危险

配电房

火警119

消防通道

监控室

1? 建筑规模与风格；

2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；

6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

三、 价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）

2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

4． 价格策略

入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、 广告策略 1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

2．阶段性的广告主题

3．阶段性的广告创意表现

4．广告效果监控 六、 媒介策略 1． 媒介组合

2．软性新闻主题

3．投放频率

4．费用估算

七、推广费用 1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

2． 印刷品（销售文件、售楼书等）

3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理 销售实务与人员培训