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交房前后物业公司与开发商工作交接明细 接管验收前
接管验收前的准备工作
1. 成立管理处
在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1项内容），落实管理用房和职工宿舍。 2. 组织验收小组
由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：
1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开 始交接日期等。
3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料：
A. 房屋接管验收表
B. 室内接管验收遗留问题统计表 C. 公共配套设施接管验收表
D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E. 机电设备接管验收表
F. 机电设备接管验收遗留问题统计表
3. 相关记录及表格
房屋接管验收表
室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接管验收表
公共配套设施接管验收遗图问题统计表 机电设备接管验收表
机电设备接管验收遗留问题统计表1/12页 楼宇资料的接管移交
1. 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料
A． 项目批准文件； B． 用地批准文件； C． 建筑执照；
D． 业主姓名、联系方式及建筑面积清单；
2）验收合格资料
A． 竣工验收证书； B． 消防验收合格证； C． 综合验收合格证书； D． 用电许可证； E． 供用电协议书； F． 电梯使用合格证；
3）工程技术资料
A. 竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
B. 地质勘察报告；
C. 工程合同及开、竣工报告； D. 工程预决算分项清单； E. 图纸会审记录；
F. 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； G. 隐蔽工程验收签证； H. 沉降观察记录； I. 竣工验收证明书；
J. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； K. 新材料、构配件的鉴定合格证书；
L. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； M. 供水、供暖的试压报告；
4）资料的存放：
上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。
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接管验收过程
接管验收程序
1. 开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；
2. 物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应
在七日内签发验收复函并约定验收时间；
3. 物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备
等进行竣工验收；
4. 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交
人负责整改，并商定时间复核；
5. 对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥
匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。 6. 业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题
由管理处整理后报告置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。 7. 在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，
报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
接管验收标准及检验办法
1. 标准范围
参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。 2. 标准及检验办法
2.1 梁、柱、板主体：
1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2）无钢筋外露； 2.2 顶棚：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债： 2.3 墙面：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致； C. 对维砂浆饱满，线条顺直；
3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 1）毛地面：平整，无裂纹； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直； C. 对缝砂浆饱满，线条顺直； 3）水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和前后阳台地面：
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A. 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；
B. 第二天到楼下检查楼面无渗漏； 2.5门窗：
1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；
2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；
3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；
4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；
5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：
A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；
B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水； 2.5楼梯、扶手：
1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯：
A． 用力轻摇无晃动，安装牢固； B． 钢筋无锈蚀，无弯曲；
C． 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手； 2.6插座．
1）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常； 2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏 3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；
2.8接线盒： 1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头； 2.9开关：
1）安装牢固，目视盖板无损坏，
2）全检开关灵活，开启接触效果良好； 2.10照明灯具：
1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；
3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。 2.11供水系统：
1）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹； 2）管道接头无渗水；
3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水； 2.12排污管道（含塑料管）：
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1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀； 2.13地漏：
过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通； 2.14卫生洁具：
1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹； 3）便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通； 2.15室内配电箱：
1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2）开关符合型号规定；
3）导线与设计相符，布线规范；
4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活； 2.16其它： 1）水表、电表
安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤； 2.17基础设施：
1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； 2.18天台：
1）屋面隔热层、防水层：
A． 板端缝、伸缩缝油青紧贴； B． 隔热板、防水层表面无裂缝； 2）落水口畅通，管道完好；
3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀； 2.19屋面避雷设施；
各种避雷装置的所有连接力牢固可靠； 1）消防栓：
A． 油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B． 阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱：
A． 消防管、消防带等配套齐全；
B． 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C． 消防管无渗漏水，阀好； 2.21小区灯光系统： 1）按设计要求安装；
2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 2.22绿化：
1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%； 2）绿化用水：
绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，
无漏水，安装稳固，无摇晃；
2.23周边道路：
1）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；
2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；
3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角；
4）路牌标志清楚，地面线条垂直；
2.24垃圾池（箱）：
1）冲洗水管：
A. 垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；
B. 水阀门关灵活无漏水：
C. 水阀箱装锁，锁头开启灵活；
2）铁箱类：
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
3）塑料类：
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；
2.25岗亭：
1）铝材和不锈钢类：
安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债；
2）电动道闸：
安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；
2.26车库：
1）露天停车场：
路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；
2）地下停车场：
A. 参照《物业承接查验办法》的相关内容；
B. 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；
3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；
4) 单车架： 焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；
5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；
6）排水系统：设有专门的排水沟。参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验
收标准；
2.27窨井、检查井和化粪池：
1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕；
2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；
2.28明暗沟：
1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；
2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；
2.29水池、水箱：
1）按设计要求和有关卫生标准进行验收；
2）无渗漏水现象；
2.30信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
2.31景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收。
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接管验收后
工程完善和工程遗留问题处理规定
1. 工程完善
指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：
1）室外改造、完善工程，如下所示：
A． 游泳池、网球场等室外娱乐设施；
B． 绿化、区间道路等配套设施；
2）室内改造、完善工程，如下所示：
A．楼道灯改造等
2. 工程遗留问题
指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法
达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；
3. 处理规定
1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；
2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的
联系工作；
4. 管理工作规定
1）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：
A． 管理处对已接管的房屋和设施实施保管；
B． 分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛
盾，以确保已接管房屋和设施的完好；
C． 配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序；
D． 按设计要求限制施工队活动范围；
2）在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第
1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：
A. 限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；
B. 给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已
入伙的业主带来安全隐患；
C． 管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；
D． 施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核
查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员
以上人员签名后施工队方可撤离小区。
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交房前
业主入伙前筹备工作
竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行；
入伙时间：住户入伙时间。
1. 健全管理处
竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的方法。
管理处各类人员可按以下程序和时间到位。
A． 入伙前三个月，任命管理处主任，工程负责人等投入入伙前的各项准备工作；
B． 竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部
人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操
作规程；
C． 竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作 ；
D． 竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守
卫工作；
E． 入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；
F． 入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；
G． 入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工
作。
H． 入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；
I． 入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位；
2. 入伙工作方案
管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》，编写管 理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容：
A． 核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；
B． 根据实际情况和《物业管理方案》中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后 在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： * 治安方面：增设报警系统；
* 车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚；
* 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等；
* 楼道灯： 改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等）
C． 拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；
D． 根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划；
E． 制定入伙流程；
F． 其他；
3. 准备入伙资料（开发商）
1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷《业主手册》、《临时管理规约》等。
2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简
明扼要的入伙程序流程说明图等。
3）印刷其他规定等。
4）印刷入伙表格；
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4. 协调工作（开发商）
1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。
5. 通知入伙（开发商）
通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下
资料：
1）入伙通知书
2）办理入伙手续须知
3）收费项目一览表
6. 入伙时的环境布置（开发商）
1）楼内环境：
A. 入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司**小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。
B. 插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“**小区物业管理处”字样。
C. 入口处标明管理处办公地址和办公时间。
2）管理处办公环境：
A． 摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。
B． 张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”
程序，标识清楚，一目了然。
C． 管理人员着装整洁，精神饱满。
D． 办公室内资料摆放整齐有序。
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交房过程
业主入伙程序
提前确认和预约每日办理交房手续的名单。
1. 入伙流程图
验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房
2. 验证
1）入伙通知单原件、和购房合同复印件一份
3. 资料发放与保管
1）发给业主保存的资料：
A. 业主手册
B. 临时管理规约
C. 收费项目一览表
2）发给业主填写并需返回管理处的资料：
A. 临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；
B. 业主公司情况登记表：即日填写返回管理处；
C. 装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档；
3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容：
A. 业主入伙通知单
B. 入伙验房表
C. 业主公司情况登记表
D. 装修申请表
4. 交费
1）管理服务费：
以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费；
2）装修押金：
A. 时间：办理人住手续时交纳；
B. 标准：每百平方米 元；
C. 退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收据可办理退款手续；
3）楼道维护费、装修垃圾清运费：
A． 时间：办理入伙时交纳；
B． 标准：每户平方米 元；
4）工本费：
5）其他：
开发商未配套，需由住户付款，由管理处统一组织施工；
5. 钥匙发放
1）凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）；
6. 验房
按国家有关的规定执行。 交房后
小区保修工作程序
1. 保修工作流程
验房→申报→施工→验收
2. 验房
业主领取钥匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”；
1）验收合格：
住户须在三日之内交此表回管理存档；
2）验收不合格：
A． 业主必须三日之内将此表交回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜；
B． 超过三日且在房屋的保修期限内时，业主未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责；
3. 申报保修
1）住户从领取钥匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记；
2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等；
3）房管员在预约的时间内．及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修；
4. 维修
1）维修形式：
A. 开发建设单位委托管理处负责维修。
B. 开发建设单位设专人配合管理处进行维修工作。
2）注意事项
在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发现如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意：
A． 业主在场：维修人员必须在预的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时间；
B． 业主留有钥匙：维修人员应对室内的设施负责,不得随意将钥匙交给非维修人员，完成任务及时返还钥匙；
5. 验收
业主、房管员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。
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未出售房屋所有权
开发商作为未出售房屋的业主，与其他业主享有同样的权利，在业主大会上也同样享有投票权。开发商通过开发建造了建筑物整体，对整个建筑物具有所有权。当开发商将房屋售出后，房屋的所有权就转让给了购买者，而未出售的房屋不论用来干什么，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权人就仍然是开发商。根据《物业管理条例》的规定：“房屋的所有权人为业主。”开发商就是未出售房屋的业主。根据《物业管理条例》的规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：参加业主大会会议，行使投票权；”，开发商作为未出售房屋的业主，在业主大会上，也就同样的享有投票权。
投票权份额如何计算？律师解答：业主的投票权根据《物业管理条例》第10条第二款，业主在首次首次业主大户上的投票权由省、自治区、直辖市具体规定。上海市对住宅类业主的投票权是按照拥有房屋套数进行计算的，实行一套一票;对于非住宅类物业的业主，按照拥有的物业建筑面积计算首次业主大会会议上的投票权，每100平方米计一票，不满平方米有单独房地产权证书的，和其他业主合并计票，每100平方米计一票。为了防止单个业主具有过多的投票权，《上海市住宅物业管理规定》单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
在政府给出的《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案（示范文本）》中关于业主表决权一项添加了如下一句表述：“根据以上表决规则和本物业管理区域内业主及其专有部分面积明细表（见附件）确立各业主的表决权。”或者是您也可以百度查询其他的
望采纳，谢谢
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工程项目的竣工验收工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序，也是工程项目管理的最后一项工作。它是建设投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。一、竣工验收的准备工作在项目竣工验收之前，施工单位应配合监理工程师作好下列竣工验收的准备工作。1.完成收尾工程收尾工程的特点是零星、分散、工程量小，但分布面广，如果不及时完成，将会直接影响项目的竣工验收及投产使用。做好收尾工程，必须摸清收尾工程项目，通过竣工前的预检，作一次彻底的清查，按设计图纸和合同要求，逐一对照，找出遗漏项目和修补工作，制定作业计划，相互穿插施工。2.竣工验收资料的准备竣工验收资料和文件是工程项目竣工验收的重要依据，从施工开始就应完整地积累和保管，竣工验收时应经编目建档。3.竣工验收的预验收竣工验收的预验收，是初步鉴定工程质量，避免竣工进程拖延，保证项目顺利投产使用不可缺少的工作。通过预验收，可及时发现遗留问题，事先予以返修、补修。二、竣工验收的依据竣工验收依据主要有:上级主管部门批准的设计纲要、设计文件、施工图纸和说明书，设备技术说明书，招标投标文件和工程合同，图纸会审记录、设计修改签证和技术核定单，现行的施工技术验收标准及规范，协作配合协议，以及施工单位提供的有关质量保证文件和技术资料等。工程项目的规模、工艺流程、工艺管线、生产设备、土地使用、建筑结构、建筑面积、内外装修、质量标准等，必须与上述文件、合同所规定的内容一致。三、竣工验收的标准由于建设工程项目门类很多，要求各异，因此必须有相应竣工验收标准，以资遵循。一般有土建工程、安装工程、人防工程、管道工程、桥梁工程、电气工程及铁路建筑安装工程等的验收标准。1.土建工程验收标准凡生产性工程、辅助公用设施及生活设施按照设计图纸、技术说明书、验收规范进行验收，工程质量符合各项要求，在工程内容上按规定全部施工完毕，不留尾巴。即对生产性工程要求室内全部做完，室外明沟勒脚、踏步斜道全部做，内外粉刷完毕;建筑物、构筑物周围2m以内场地平整、障碍物清除，道路及下水道畅通。对生活设施和职工住宅除上述要求外，还要求水通、电通、道路通。2.安装工程验收标准按照设计要求的施工项目内容、技术质量要求及验收规范的规定，各道工序全部保质保量施工完毕，不留尾巴。即工艺、燃料、热力等各种管道已做好清洗、试压、吹扫、油漆、保温等工作，各项设备、电气、空调、仪表、通讯等工程项目全部安装结束，经过单机、联动无负穑及投料试车，全部符合安装技术的质量要求，具备形成设计能力的条件。3.人防工程验收标准凡有人防工程或结合建设的人防工程的竣工验收必须符合人防工程的有关规定，并要求:按工程等级安装好防护密闭门;室外通道在人防密闭门外的部位增设防护门进、排风等孔口，设备安装完毕。目前没有设备的，做好基础和预埋件，具备有设备以后即能安装的条件;应做到内部粉饰完工;内部照明设备安装完毕，并可通电;工程无漏水，回填土结束;通道畅通等。4.大型管道工程验收标准大型管道工程(包括铸铁管和钢管)按照设计内容、设计要求、施工规格、验收规范全部(或分段)按质量敷设施工完毕和竣工，泵验必须符合规定要求达到合格，管道内部垃圾要清除，输油管道、自来水管道还要经过清洗和消毒，输气管道还要经过通气换气。在施工前，对管道材质用防腐层(内壁及外壁)要根据规定标准进行验收，钢管要注意焊接质量，并加以评定和验收。对设计中选定的闸阀产品质量要慎重检验。地下管道施工后，对覆地要求分层夯实，确保道路质量。更新改造项目和大修理项目，可以参照国家标准或有关标准，根据工程性质，结合当时当地的实际情况，由业主与承包商共同商定提出适用的竣工验收的具体标准。四、竣工验收的范围凡列入固定资产计划的建设项目或单项工程，按照批准的设计文件(初步设计、技术设计或扩大初步设计)所规定的内容和施工图纸的要求全部建成，具备投产和使用条件，不论新建、改建、扩建和迁建性质，都要经建设单位及时组织验收，并办理固定资产交付使用的转帐手续。有的建设项目(工程)基本符合竣工验收标准，只是零星土建工程和少数非主要设备未按设计规定的内容全部建成，但不影响正常生产，亦应办理竣工验收手续。对剩余工程，应按设计留足投资，限期完成。有的项目投产初期一时不能达到设计能力所规定产量，不能因此而拖延办理验收和移交固定资产手续。有些建设项目或单项工程，已形成部分生产能力或实际上生产方面已经使用，近期不能按原设计规模续建的，应从实际情况出发，可缩小规模，报主管部门(公司)批准后，对已完的工程和设备，尽快组织验收，移交固定资产。五、竣工验收的条件1.施工单位承建的工程项目，达到下列条件者，可报请竣工验收(1)生产性工程和辅助公用设施，已按设计建成，能满足生产要求。生产、科研类建设项目、土建、给水排水、暖气通风、工艺管线等工程和属于厂房组成部分的生活间、控制室、操作室、烟囱、设备基础等土建工程均已完成，有关工艺或科研设备也已安装完毕。(2)主要工艺设备已安装配套，经联动负荷试车合格，安全生产和环境保护符合要求，已形成生产能力，能够生产出设计文件中所规定的产品。(3)生产性建设项目中的职工宿舍和其他必要的生活福利设施以及生产准备工作，能适应投产初期的需要。(4)非生产性建设的项目，土建工程及房屋建筑附属的给水排水、采暖通风、电气、煤气及电梯已安装完毕，室外的各管线已施工完毕，可以向用户供水、供电、供暖气、供煤气，具备正常使用条件。如因建设条件和施工顺序所限，正式热源、水源、电源没有建成，则须由建设单位和施工单位共同采取临时措施解决，使之达到使用要求，这样也可报竣工提请验收。2.工程项目达到下列条件者，也可报请竣工验收工程项目(包括单项工程)符合上述基本条件，但实际上有少数非主要设备及某些特殊材料短期内不能解决，或工程虽未按设计规定的内容全部建完，但对投产、使用影响不大，也可报请竣工验收。例如:非生产性项目中的房屋已经建成，电梯未到货或晚到货，因而不难安装，或虽已安装但不能同时交付使用;又如住宅小区中房屋及室外管线均已竣工，但个别的市政设施没有配套完成，允许房屋建筑施工企业将承建的建设项目报请竣工验收。这类项目在验收时，要将所缺设备、材料和未完工程列出项目清单，注明原因，报监理工程师以确定解决的办法。当这些设备、材料或未完工程已安装完或修建完时，仍按前述办法报请验收。3.工程项目有下列情况之一者，施工企业不能报请监理工程师作竣工验收(1)生产、科研性建设项目，因工艺或科研设备、工艺管道尚未安装，地面和主要装修未完成者。(2)生产、科研性建设项目的主体工程已经完成，但附属配套工程未完成影响投产使用。如:主厂房已经完成，但生活间、控制室、操作间尚未完成;车间、锅炉房工程已经完成，但烟囱尚未完成等。(3)非生产性建设项目的房屋建筑已经竣工，但由本施工企业承担的室外管线没有完成，锅炉房、变电室、冷冻机房等配套工程的设备安装尚未完成，不具备使用条件。(4)各类工程的最后一道喷浆、表面油漆活未做。(5)房屋建筑工程已基本完成，但被施工企业临时占用，尚未完全腾出。(6)房屋建筑工程已完成，但其周围的环境未清扫，仍有建筑垃圾。六、竣工验收的程序竣工验收应由监理工程师牵头，项目经理配合进行。1.施工单位作竣工预验施工单位竣工预验是指工程项目完工后要求监理工程师验收前由施工单位自行组织的内部模拟验收，内部预验是顺利通过正式验收可靠保证，为了不致使验收工作遇到麻烦，最好邀请监理工程师参加。预验工作一般可视工程重要程度及工程情况，分层次进行。通常有下述三层次:(1)基层施工单位自验。基层施工单位，由施工队长组织施工队约有关职能人员，对拟报竣工工程的情况和条件，根据施工图要求、合同规定和验收标准，进行检查验收。主要包括竣工项目是否符合有关规定，工程质量是否符合质量检验评定标准，工程资料是否齐全，工程完成情况是否符合施工图及使用要求等。若有不足之处，及时组织力量，限期修理完成。(2)项目经理组织自验。项目经理部根据施工队的报告，由项目经理组织生产、技术、质量、预算等部门进行自检，自检内容及要求参照前条。经严格检验并确认符合施工图设计要求，达到竣工标准后，可填报竣工验收通知单。(3)公司级预验。根据项目经理部的申请，竣工工程可视其重要程度和性质，由公司组织检查验收，也可分部门(生产、技术、质量)分别检查预验，并进行评价。对不符合要求的项目，提出修补措施，由施工队定期完成，再进行检查，以决定是否提请正式验收。2.施工单位提交验收申请报告施工单位决定正式提请验收后应向监理单位送交验收申请报告，监理工程师收到验收申请报告后应参照工程合同的要求、验收标准等进行仔细的审查。3.根据申请报告作现场初验监理工程师审查完验收申请报告后，若认为可以进行验收，则应由监理人员组成验收班子对竣工的工程项目进行初验，在初验申发现的质量问题，应及时以书面通知或以备忘录的形式告诉施工单位，并令其按有关的质量要求进行修理甚至返工。4.由监理工程师牵头，组织业主、设计单位、施工单位等参加正式验收在监理工程师初验合格的基础上，便可由监理工程师牵头，组织业主、设计单位、施工单位等参加，"在规定时司内进行正式验收。5.竣工验收的步骤竣工验收一般分为两个阶段进行:(1)单项工程验收。是指在一个总体建设项目中，一个单项工程或一个车间已按设计要求建设完成，能满足生产要求或具备使用条件，且施工单位已预验，监理工程师已初验通过，在此条件下进行的正式验收。由几个建筑安装企业负责施工的单项工程，当其中某一个企业所负责的部分已按设计完成，也可组织正式验收，办理交工手续，交工时应请总包施工单位参加，以免相互耽误时司。例如:自来水厂的进水口工程，其中钢筋混凝土沉箱和水下顶管是基础公司承担施工的，泵房土建则由建筑公司承担，建筑公司是总包单位，基础公司是分包单位，基础公司负责的单体施工完毕后，即可办理竣工验收交接手续，请总包单位(建筑公司)参加。对于建成的住宅可分幢进行正式验收。例如:一个住宅基地一部分住宅己按设计要求内容全部建成，另一部分还未建成，可将建成具备居住条件的住宅进行正式验收，以便及早交付使用，提高投资效益。(2)全部验收。是指整个建设项目己按设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，施工单位预验通过，监理工程师初验认可，由监理工程师组织以建设单位为主，有设计、施工等单位参加的正式验收。在整个项目进行全部验收时，对已验收过的单项工程，可以不再进行正式验收和办理验收手续，但应将单项工程验收单作为全部工程验收的附件而加以说明。1)项目经理介绍工程施工情况、自检情况以及竣工情况，出示竣工资料(竣工图和各项原始资料及记录)。2)监理工程师通报工程监理中的主要内容，发表竣工验收的意见。3)业主根据在竣工项目目测中发现的问题，按照合同规定对施工单位提出限期处理的意见。4)暂时休会，由质检部门会同业主及监理工程师讨论工程正式验收是否合格。5)复会，由监理工程师宣布验收结果，质监蛄人员宣布工程项目质量等级。(3)办理竣工验收签证书竣工验收签证书必须有三方的签字方生效
景观雕塑验收单是针对景观雕塑工程的完工验收而制定的一种文件。其目的是确认雕塑工程的设计、施工和质量是否符合合同约定和相关标准，并且满足业主的要求。以下是景观雕塑验收单的详细内容和常见要点。
1. 项目基本信息：包括项目名称、项目施工单位、项目业主、项目地点等基本信息。
2. 工程概况：对雕塑工程的背景、设计理念、施工过程等进行简要描述。
3. 验收内容：列出需要验收的主要内容，包括雕塑的造型、材料、固定方式、装饰效果、灯光效果等。
4. 验收标准：根据设计图纸、合同约定和相关标准规范，明确雕塑工程的验收标准。如材料质量、构造稳定性、颜色、表面平整度等。
5. 验收程序：规定验收的具体步骤和流程，包括验收前的准备工作、验收过程中的检查项目、验收结果的记录和确认等。
6. 验收要求：明确验收的要求，包括验收人员的资质要求、验收文件的准备要求、相关设备的准备要求等。
7. 验收结果：根据实际情况填写验收结果，包括合格、不合格等评定，并注明不合格的原因和处理意见。
8. 验收意见：验收人员对雕塑工程的质量、施工过程等提出的意见和建议，以便后续的维护和改进工作。
9. 验收时间和签字：记录验收的具体时间，并让相关验收人员签字确认。
景观雕塑验收单的编制和填写要严格按照实际情况和合同要求进行。合格的验收单能够确保雕塑工程的质量和技术标准符合要求，为业主提供满意的景观环境和观赏体验。
景观雕塑验收单是一种文件或表格，用于记录景观雕塑项目的验收过程和结果。以下是一个详细的回答：
景观雕塑验收单一般包括以下内容：
1. 验收单位信息：包括验收单位名称、联系人、联系方式等。
2. 项目基本信息：包括项目名称、项目地址、设计单位、施工单位等。
3. 验收时间：记录验收的具体日期和时间。
4. 验收人员：列出参与验收的人员及其职务。
5. 设计图纸和规范要求：将项目的设计图纸和相关规范要求列出，作为验收的依据。
6. 验收项目：详细列出每个具体的验收项目，包括景观雕塑的外观、材质、尺寸、颜色等方面。
7. 验收标准和要求：根据设计图纸和规范要求，列出景观雕塑的验收标准和具体要求。
8. 验收结果：根据实际情况，记录每个验收项目的结果，包括通过、不通过、需要整改等。
9. 整改意见：如果有不通过的验收项目，记录具体的整改意见和要求。
10. 签字确认：验收单位的负责人和相关人员在验收单上签字确认验收结果。
景观雕塑验收单的目的是为了确保景观雕塑项目按照设计要求和规范完成，并达到预期效果。通过填写和保存验收单，可以记录项目的验收过程和结果，便于项目管理和后期维护。验收单也可以作为证据，用于项目交接和纠纷解决等情况。
第一条 为了加强城市雕塑管理，提高城市文化品位，美化城市环境，促进城市雕塑健康发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法所称城市雕塑，是指城市道路、广场、绿地、居住区、风景名胜区、公共建筑等公共活动场所，以及机关、团体、企事业单位内部建设的室外雕塑。第三条 本市市城市规划区内城市雕塑的规划、建设和管理适用本办法。第四条 市建设行政管理部门负责本市城市雕塑管理工作，其所属城市雕塑管理机构负责具体工作。区建设行政管理部门按照职责分工负责所辖区域内城市雕塑管理工作。规划、市政、园林绿化、文化、城市管理行政执法、市容环境、财政等有关行政管理部门按照各自职责，做好城市雕塑管理工作。第五条 市、区人民政府应当在财政预算中安排城市雕塑专项资金，用于编制城市雕塑建设规划和政府投资的城市雕塑的建设、维护。鼓励单位和个人捐资建设城市雕塑。城市雕塑可以采用市场化方式进行建设、冠名及维护管理。第六条 城市雕塑建设应当坚持健康的思想内容和完美的艺术形式相统一，坚持少而精，体现城市发展理念，突出地域文化特点，遵循统一规划、合理布局、严格审批、有序发展的原则。第七条 禁止建设含有下列内容的城市雕塑：（一）损害国家尊严，歪曲、篡改国家历史的；（二）损害民族感情，有悖于民族传统风俗的；（三）有歧视性、侮辱性内容的；（四）其他可能引起社会矛盾、危害社会稳定的内容。第八条 市建设行政管理部门应当会同市规划、市政、园林绿化、文化等行政管理部门，根据城市总体规划编制城市雕塑建设规划，经专家论证、社会公示后，报市人民政府批准实施。第九条 建设城市雕塑应当符合城市雕塑建设规划，并与周围建筑、景观相协调。第十条 在文物保护单位保护范围内确需建设城市雕塑的，应当依法报经有权的人民政府批准；在文物保护单位建设控制地带内建设城市雕塑的，应当依法经相应的文化行政管理部门同意。占用城市绿地、市政设施建设城市雕塑的，应当依法征得园林绿化、市政等有关行政管理部门同意。第十一条 在重点地段设置的城市雕塑，重要题材的城市雕塑，重要政治、历史人物的城市雕塑，建设单位应当广泛征求意见，并委托有关专家对设计方案进行论证。城市雕塑题材国家有审批规定的，按照国家规定执行。第十二条 城市雕塑的设计和施工，应当委托有相应资格的单位或者个人承担。未取得相应资格的，不得承揽城市雕塑设计或者施工业务。设计、施工单位或者个人应当对设计、建设的城市雕塑的质量安全负责。第十三条 政府投资建设的城市雕塑，应当以招标方式确定设计、施工单位或者个人。第十四条 建设城市雕塑，应当依法向规划等行政管理部门办理审批手续后方可施工。与建设工程配套建设城市雕塑的，建设单位应当在办理建设工程审批手续时，一并办理城市雕塑的审批手续。规划行政管理部门在办理城市雕塑审批手续时，应当就城市雕塑的选址和设计方案征求建设行政管理部门的意见。第十五条 城市雕塑的制作和施工应当按照设计方案和有关技术标准进行。需要变更设计方案的，应当进行充分论证，并征得原设计者的同意。第十六条 城市雕塑建成后，建设单位应当组织有关部门、专家和设计、施工单位或者个人，按照设计方案进行验收。验收合格后方可交付。城市雕塑交付时，设计和施工单位或者个人应当书面告知城市雕塑的维护工艺和方法。第十七条 建设单位应当自城市雕塑验收合格之日起15日内，将验收报告和规划等行政管理部门出具的认可文件报市建设行政管理部门备案，并向档案管理机构移交城市雕塑档案。第十八条 城市雕塑的所有权和知识产权按照国家规定或者合同约定确认。第十九条 城市雕塑建成后，应当按照维护工艺和方法进行维护管理，保持城市雕塑的完好与整洁。政府投资或者政府参与投资建设的城市雕塑，由市人民政府确定的单位承担维护管理职责，或者按照签订的维护责任书确定维护管理职责。其他城市雕塑，由建设单位或者所有权单位履行维护管理职责。
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交房前后物业公司与开发商工作交接明细 接管验收前
接管验收前的准备工作
1. 成立管理处
在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1项内容），落实管理用房和职工宿舍。 2. 组织验收小组
由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：
1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开 始交接日期等。
3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料：
A. 房屋接管验收表
B. 室内接管验收遗留问题统计表 C. 公共配套设施接管验收表
D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E. 机电设备接管验收表
F. 机电设备接管验收遗留问题统计表
3. 相关记录及表格
房屋接管验收表
室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接管验收表
公共配套设施接管验收遗图问题统计表 机电设备接管验收表
机电设备接管验收遗留问题统计表1/12页 楼宇资料的接管移交
1. 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料
A． 项目批准文件； B． 用地批准文件； C． 建筑执照；
D． 业主姓名、联系方式及建筑面积清单；
2）验收合格资料
A． 竣工验收证书； B． 消防验收合格证； C． 综合验收合格证书； D． 用电许可证； E． 供用电协议书； F． 电梯使用合格证；
3）工程技术资料
A. 竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
B. 地质勘察报告；
C. 工程合同及开、竣工报告； D. 工程预决算分项清单； E. 图纸会审记录；
F. 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； G. 隐蔽工程验收签证； H. 沉降观察记录； I. 竣工验收证明书；
J. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； K. 新材料、构配件的鉴定合格证书；
L. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； M. 供水、供暖的试压报告；
4）资料的存放：
上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。
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接管验收过程
接管验收程序
1. 开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；
2. 物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应
在七日内签发验收复函并约定验收时间；
3. 物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备
等进行竣工验收；
4. 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交
人负责整改，并商定时间复核；
5. 对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥
匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。 6. 业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题
由管理处整理后报告置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。 7. 在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，
报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
接管验收标准及检验办法
1. 标准范围
参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。 2. 标准及检验办法
2.1 梁、柱、板主体：
1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2）无钢筋外露； 2.2 顶棚：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债： 2.3 墙面：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致； C. 对维砂浆饱满，线条顺直；
3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 1）毛地面：平整，无裂纹； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直； C. 对缝砂浆饱满，线条顺直； 3）水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和前后阳台地面：
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A. 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；
B. 第二天到楼下检查楼面无渗漏； 2.5门窗：
1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；
2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；
3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；
4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；
5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：
A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；
B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水； 2.5楼梯、扶手：
1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯：
A． 用力轻摇无晃动，安装牢固； B． 钢筋无锈蚀，无弯曲；
C． 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手； 2.6插座．
1）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常； 2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏 3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；
2.8接线盒： 1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头； 2.9开关：
1）安装牢固，目视盖板无损坏，
2）全检开关灵活，开启接触效果良好； 2.10照明灯具：
1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；
3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。 2.11供水系统：
1）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹； 2）管道接头无渗水；
3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水； 2.12排污管道（含塑料管）：
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1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀； 2.13地漏：
过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通； 2.14卫生洁具：
1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹； 3）便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通； 2.15室内配电箱：
1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2）开关符合型号规定；
3）导线与设计相符，布线规范；
4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活； 2.16其它： 1）水表、电表
安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤； 2.17基础设施：
1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； 2.18天台：
1）屋面隔热层、防水层：
A． 板端缝、伸缩缝油青紧贴； B． 隔热板、防水层表面无裂缝； 2）落水口畅通，管道完好；
3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀； 2.19屋面避雷设施；
各种避雷装置的所有连接力牢固可靠； 1）消防栓：
A． 油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B． 阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱：
A． 消防管、消防带等配套齐全；
B． 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C． 消防管无渗漏水，阀好； 2.21小区灯光系统： 1）按设计要求安装；
2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 2.22绿化：
1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%； 2）绿化用水：
绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，
无漏水，安装稳固，无摇晃；
2.23周边道路：
1）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；
2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；
3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角；
4）路牌标志清楚，地面线条垂直；
2.24垃圾池（箱）：
1）冲洗水管：
A. 垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；
B. 水阀门关灵活无漏水：
C. 水阀箱装锁，锁头开启灵活；
2）铁箱类：
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
3）塑料类：
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；
2.25岗亭：
1）铝材和不锈钢类：
安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债；
2）电动道闸：
安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；
2.26车库：
1）露天停车场：
路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；
2）地下停车场：
A. 参照《物业承接查验办法》的相关内容；
B. 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；
3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；
4) 单车架： 焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；
5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；
6）排水系统：设有专门的排水沟。参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验
收标准；
2.27窨井、检查井和化粪池：
1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕；
2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；
2.28明暗沟：
1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；
2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；
2.29水池、水箱：
1）按设计要求和有关卫生标准进行验收；
2）无渗漏水现象；
2.30信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
2.31景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收。
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接管验收后
工程完善和工程遗留问题处理规定
1. 工程完善
指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：
1）室外改造、完善工程，如下所示：
A． 游泳池、网球场等室外娱乐设施；
B． 绿化、区间道路等配套设施；
2）室内改造、完善工程，如下所示：
A．楼道灯改造等
2. 工程遗留问题
指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法
达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；
3. 处理规定
1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；
2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的
联系工作；
4. 管理工作规定
1）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：
A． 管理处对已接管的房屋和设施实施保管；
B． 分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛
盾，以确保已接管房屋和设施的完好；
C． 配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序；
D． 按设计要求限制施工队活动范围；
2）在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第
1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：
A. 限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；
B. 给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已
入伙的业主带来安全隐患；
C． 管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；
D． 施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核
查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员
以上人员签名后施工队方可撤离小区。
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交房前
业主入伙前筹备工作
竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行；
入伙时间：住户入伙时间。
1. 健全管理处
竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的方法。
管理处各类人员可按以下程序和时间到位。
A． 入伙前三个月，任命管理处主任，工程负责人等投入入伙前的各项准备工作；
B． 竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部
人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操
作规程；
C． 竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作 ；
D． 竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守
卫工作；
E． 入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；
F． 入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；
G． 入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工
作。
H． 入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；
I． 入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位；
2. 入伙工作方案
管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》，编写管 理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容：
A． 核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；
B． 根据实际情况和《物业管理方案》中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后 在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： * 治安方面：增设报警系统；
* 车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚；
* 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等；
* 楼道灯： 改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等）
C． 拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；
D． 根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划；
E． 制定入伙流程；
F． 其他；
3. 准备入伙资料（开发商）
1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷《业主手册》、《临时管理规约》等。
2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简
明扼要的入伙程序流程说明图等。
3）印刷其他规定等。
4）印刷入伙表格；
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4. 协调工作（开发商）
1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。
5. 通知入伙（开发商）
通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下
资料：
1）入伙通知书
2）办理入伙手续须知
3）收费项目一览表
6. 入伙时的环境布置（开发商）
1）楼内环境：
A. 入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司**小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。
B. 插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“**小区物业管理处”字样。
C. 入口处标明管理处办公地址和办公时间。
2）管理处办公环境：
A． 摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。
B． 张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”
程序，标识清楚，一目了然。
C． 管理人员着装整洁，精神饱满。
D． 办公室内资料摆放整齐有序。
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交房过程
业主入伙程序
提前确认和预约每日办理交房手续的名单。
1. 入伙流程图
验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房
2. 验证
1）入伙通知单原件、和购房合同复印件一份
3. 资料发放与保管
1）发给业主保存的资料：
A. 业主手册
B. 临时管理规约
C. 收费项目一览表
2）发给业主填写并需返回管理处的资料：
A. 临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；
B. 业主公司情况登记表：即日填写返回管理处；
C. 装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档；
3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容：
A. 业主入伙通知单
B. 入伙验房表
C. 业主公司情况登记表
D. 装修申请表
4. 交费
1）管理服务费：
以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费；
2）装修押金：
A. 时间：办理人住手续时交纳；
B. 标准：每百平方米 元；
C. 退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收据可办理退款手续；
3）楼道维护费、装修垃圾清运费：
A． 时间：办理入伙时交纳；
B． 标准：每户平方米 元；
4）工本费：
5）其他：
开发商未配套，需由住户付款，由管理处统一组织施工；
5. 钥匙发放
1）凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）；
6. 验房
按国家有关的规定执行。 交房后
小区保修工作程序
1. 保修工作流程
验房→申报→施工→验收
2. 验房
业主领取钥匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”；
1）验收合格：
住户须在三日之内交此表回管理存档；
2）验收不合格：
A． 业主必须三日之内将此表交回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜；
B． 超过三日且在房屋的保修期限内时，业主未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责；
3. 申报保修
1）住户从领取钥匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记；
2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等；
3）房管员在预约的时间内．及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修；
4. 维修
1）维修形式：
A. 开发建设单位委托管理处负责维修。
B. 开发建设单位设专人配合管理处进行维修工作。
2）注意事项
在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发现如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意：
A． 业主在场：维修人员必须在预的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时间；
B． 业主留有钥匙：维修人员应对室内的设施负责,不得随意将钥匙交给非维修人员，完成任务及时返还钥匙；
5. 验收
业主、房管员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。
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未出售房屋所有权
开发商作为未出售房屋的业主，与其他业主享有同样的权利，在业主大会上也同样享有投票权。开发商通过开发建造了建筑物整体，对整个建筑物具有所有权。当开发商将房屋售出后，房屋的所有权就转让给了购买者，而未出售的房屋不论用来干什么，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权人就仍然是开发商。根据《物业管理条例》的规定：“房屋的所有权人为业主。”开发商就是未出售房屋的业主。根据《物业管理条例》的规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：参加业主大会会议，行使投票权；”，开发商作为未出售房屋的业主，在业主大会上，也就同样的享有投票权。
投票权份额如何计算？律师解答：业主的投票权根据《物业管理条例》第10条第二款，业主在首次首次业主大户上的投票权由省、自治区、直辖市具体规定。上海市对住宅类业主的投票权是按照拥有房屋套数进行计算的，实行一套一票;对于非住宅类物业的业主，按照拥有的物业建筑面积计算首次业主大会会议上的投票权，每100平方米计一票，不满平方米有单独房地产权证书的，和其他业主合并计票，每100平方米计一票。为了防止单个业主具有过多的投票权，《上海市住宅物业管理规定》单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
在政府给出的《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案（示范文本）》中关于业主表决权一项添加了如下一句表述：“根据以上表决规则和本物业管理区域内业主及其专有部分面积明细表（见附件）确立各业主的表决权。”或者是您也可以百度查询其他的
望采纳，谢谢
一般网上搜一下都有规范可查，验收无外乎内业资料和现场施工质量两方面，我想讲几点我的心得，就是需要重点检查的地方：
1.资料方面：因为园林工程现场变更较多，所以资料的焦点就集中在签证单上。施工单位现场签证一定要及时办理，及时约同甲方现场查看。很多是隐蔽工程，施工完毕后就没有办法查看了，如果不及时办理，甲方和施工方扯皮的事情就多有发生。
2.施工质量方面：
古建房屋当然就和普通房建工程要求差不多的；
绿化种植要严格按照景观设计单位的图纸，乔木验收重点是冠径是否符合设计要求，冠径不同，价格有很大差别的，这一点可能没有按图施工，另外冠径要求有的是只当时种下去的要求，有的是来年成活后的要求，要区别对待。灌木重点是种植密度，每平米多少棵要按设计要求。
石材铺贴的关键是石材厚度够不够，3公分还是5公分，光面、火烧面还是荔枝面，颜色、材质有没有用错等。
由于园林工程施工的安全要求往往不及房建严格，所以涉及钢筋混凝土部分的施工（如雕塑基础、灯柱基础、栈道混凝土梁等）时质量常常不尽如人意，要监理现场多多监督。
这是我的几点心得，不是网上粘贴的。
景观构筑物和景观建筑物各指哪些 5分 景观建筑物和构筑物的区别：一般业内来说，景观构筑物是指体量小一些的构筑物，如廊架，花架，连廊等，构造简单，体量不会太大，多为木结构，简易钢结构，主要起装饰作用；景观建筑物一般指体量比较大的，如小区大门，景观亭，混凝土连廊等，多为混凝土，砖混功钢结构，有一定的功能作用。景观构筑物主要 包括些什么 景观建筑（房子、亭台楼阁、硬质雕塑、硬质小品等）以及硬质铺装登景观构筑物有哪些设计要素 风景园林设计要素：地形、植物材料、建筑物、铺装、园林构筑物、水、设计程序 风景园林设计内容范围包括但不限于：设计范围内的硬质铺装、苗木种植、景观建筑、构筑、景观墙体、围墙、小品、微地形、水景、灯光建筑物和构筑物的区别 建筑物，是为人们各种需要，直接供给（服务于）人们生活、工作、娱乐等的空间，这个空间环境可以同时满足人们多种舒适需求；而构筑物则只能提供某种单一功能，间接服务于人们，如水池、化粪池、窨井、泵站、景观式变电箱、挡土墙等等。（景观中的构筑物）这是什么？专业术语是？ 15分 什么东西啊？外面是用型钢做的，找个施工单位做就行了了，还有单卖的？园林景观的亭子、廊子属于构筑物吗 算是吧 在建筑学上分类来说的话景观中仿古构筑物有什么规范或图集可以参考的吗 城市绿化工程竣工验收规范工程资料中华人民共和国行业标准城市绿化212程施工及验收规范CJJ/T82—991、前言《城市绿化工程施工及验收规范》(CJJ／T82—99)，经建设部1999年2月24日以建标[1999]46号文批准，业以发布。为便于广大设计、施工、科研、学校等单位的有关人员在使用本规范时能正确理解和执行条文规定，《城市绿化工程施工及验收规范》编制组按章、节、条顺序编制了本规范的条文说明，供国内使用者参考。在使用中如发现本条文说明有不妥之处，请将意见函寄天津市园林管理局。1总则1.0.1绿化是现代化城市建设的主要组成部分，它能改善生态环境、美化生活、增进人民身心健康、创造良好投资环境、促进经济发展，是大都市与国际接轨的主要指标。我国城市绿化工作发展迅速，自建国以来，我国未专门制定过城市绿化工程施工技术性规范，五十年代基本套用苏联的有关模式，1956年国家建委颁布的《建筑安装工程施工及验收暂行技术规范》的第九篇对绿化工程施工曾做了部分规定，但由于这些技术法规不完善，且原有的规定已不适应形势的要求，使城市绿化工程施工在实际工作中缺乏应有的依据和必要的法规管理，致使一些绿化工程质量不高、成活率低，影响了社会、经济、环境三个效益的统一。编制本规范的目的，是在总结建国以来国内各主要城市绿化施工经验的基础上，针对园林植物的主要生物学特性及城市独特的生存环境，制定切实可行的绿化施工规范，作为绿化工程施工法规性文件，使城市绿化施工有章可循，有据可依，以提高城市绿化树木种植成活率，改善城市绿化景观，节约绿化建设资金，创建良好的城市环境。编制本规范的依据是：一、建国以来，我国务城市在绿化工程中积累了较丰富的经验，并进行了技术如：北京、上海、天津、沈阳等城市的绿化技术规程以及其他城市绿化施工经验是制定本规范的基础。二、1992年中华人民共和国颁布的《城市绿化条例》中指出：“城市绿化工程的施工，应当委托有相当资格证书的单位承担，绿化工程施工后，应当经城市人民 *** 、城市绿化主管部门或者该工程的主管部门验收合格方可交付使用”。本规范即是绿化工程质量和验收的依据。1.0.2本规范适用于城镇各类绿地及风景林地的工程施工及验收，不包括农村及山区绿化，因其使用功能和立地条件不同。其中生产绿地的施工，育苗规范已有详尽规定。1.0.3—1.0.4绿化工程施工中相关的各专业应遵循国家有关技术标准的规定，以提高绿化工程整体施工质量。2、术语在绿化工程中，由于我国幅原辽阔，个别施工术语，各地名称不一。本章内容是对本规范涉及的基本术语进行统一用词、统一词解以利于对本规范内容的正确理解和使用。对于用词，本规范力将使用的术语给出确切的名称和内涵。如：本规范中的种植穴和种植槽，有的地区称种植坑和种植带，或称树坑和树带。为了统一用词，经分析，坑的内涵随意性较大，穴的内涵有一定要求；槽的内涵有一定长度和深度；带的内涵泛指一定长度。本规范对种植穴、槽的定义为：种植植物挖掘的坑穴，圆形、方形称穴，长条形称槽。又如，在栽植树木时，有时需带土球栽植，有的地区称为土台，大多数地区称为土球，本规范根据大多数地区使用习惯，对土球和土台加以区分命名；即挖掘苗木时，按一定规格切断根系保留土壤，加以捆扎包装。圆形者称为土球，方形者称土台。肯定已成熟的术语。如修剪、定干高度、鱼鳞穴等均采纳使用。3、施工前准备3.0.1绿化工程施工的主要依据是规......>>景观中仿古构筑物有什么规范或图集可以参考的吗? zhe有图集，规范，你试试看道路附属构筑物指的是什么？ 道路附属构造物是指为保护、养护公路和保障公路安全畅通所设置的公路防护、排水、养护、管理、服务、交通安全、渡运、监控、通信、收费等设施、设备以及专用建筑物、构筑物等。广场管理用房属于景观构筑物吗 显然指标是算建筑的，面积计入建筑面积构筑物应该是廊道 观景塔 膜结构 小品等