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交房前后物业公司与开发商工作交接明细 接管验收前
接管验收前的准备工作
1. 成立管理处
在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1项内容），落实管理用房和职工宿舍。 2. 组织验收小组
由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：
1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开 始交接日期等。
3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料：
A. 房屋接管验收表
B. 室内接管验收遗留问题统计表 C. 公共配套设施接管验收表
D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E. 机电设备接管验收表
F. 机电设备接管验收遗留问题统计表
3. 相关记录及表格
房屋接管验收表
室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接管验收表
公共配套设施接管验收遗图问题统计表 机电设备接管验收表
机电设备接管验收遗留问题统计表1/12页 楼宇资料的接管移交
1. 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料
A． 项目批准文件； B． 用地批准文件； C． 建筑执照；
D． 业主姓名、联系方式及建筑面积清单；
2）验收合格资料
A． 竣工验收证书； B． 消防验收合格证； C． 综合验收合格证书； D． 用电许可证； E． 供用电协议书； F． 电梯使用合格证；
3）工程技术资料
A. 竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
B. 地质勘察报告；
C. 工程合同及开、竣工报告； D. 工程预决算分项清单； E. 图纸会审记录；
F. 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； G. 隐蔽工程验收签证； H. 沉降观察记录； I. 竣工验收证明书；
J. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； K. 新材料、构配件的鉴定合格证书；
L. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； M. 供水、供暖的试压报告；
4）资料的存放：
上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。
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接管验收过程
接管验收程序
1. 开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；
2. 物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应
在七日内签发验收复函并约定验收时间；
3. 物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备
等进行竣工验收；
4. 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交
人负责整改，并商定时间复核；
5. 对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥
匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。 6. 业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题
由管理处整理后报告置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。 7. 在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，
报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
接管验收标准及检验办法
1. 标准范围
参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。 2. 标准及检验办法
2.1 梁、柱、板主体：
1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2）无钢筋外露； 2.2 顶棚：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债： 2.3 墙面：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致； C. 对维砂浆饱满，线条顺直；
3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 1）毛地面：平整，无裂纹； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直； C. 对缝砂浆饱满，线条顺直； 3）水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和前后阳台地面：
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A. 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；
B. 第二天到楼下检查楼面无渗漏； 2.5门窗：
1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；
2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；
3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；
4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；
5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：
A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；
B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水； 2.5楼梯、扶手：
1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯：
A． 用力轻摇无晃动，安装牢固； B． 钢筋无锈蚀，无弯曲；
C． 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手； 2.6插座．
1）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常； 2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏 3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；
2.8接线盒： 1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头； 2.9开关：
1）安装牢固，目视盖板无损坏，
2）全检开关灵活，开启接触效果良好； 2.10照明灯具：
1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；
3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。 2.11供水系统：
1）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹； 2）管道接头无渗水；
3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水； 2.12排污管道（含塑料管）：
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1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀； 2.13地漏：
过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通； 2.14卫生洁具：
1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹； 3）便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通； 2.15室内配电箱：
1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2）开关符合型号规定；
3）导线与设计相符，布线规范；
4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活； 2.16其它： 1）水表、电表
安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤； 2.17基础设施：
1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； 2.18天台：
1）屋面隔热层、防水层：
A． 板端缝、伸缩缝油青紧贴； B． 隔热板、防水层表面无裂缝； 2）落水口畅通，管道完好；
3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀； 2.19屋面避雷设施；
各种避雷装置的所有连接力牢固可靠； 1）消防栓：
A． 油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B． 阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱：
A． 消防管、消防带等配套齐全；
B． 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C． 消防管无渗漏水，阀好； 2.21小区灯光系统： 1）按设计要求安装；
2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 2.22绿化：
1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%； 2）绿化用水：
绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，
无漏水，安装稳固，无摇晃；
2.23周边道路：
1）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；
2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；
3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角；
4）路牌标志清楚，地面线条垂直；
2.24垃圾池（箱）：
1）冲洗水管：
A. 垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；
B. 水阀门关灵活无漏水：
C. 水阀箱装锁，锁头开启灵活；
2）铁箱类：
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
3）塑料类：
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；
2.25岗亭：
1）铝材和不锈钢类：
安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债；
2）电动道闸：
安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；
2.26车库：
1）露天停车场：
路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；
2）地下停车场：
A. 参照《物业承接查验办法》的相关内容；
B. 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；
3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；
4) 单车架： 焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；
5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；
6）排水系统：设有专门的排水沟。参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验
收标准；
2.27窨井、检查井和化粪池：
1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕；
2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；
2.28明暗沟：
1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；
2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；
2.29水池、水箱：
1）按设计要求和有关卫生标准进行验收；
2）无渗漏水现象；
2.30信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
2.31景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收。
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接管验收后
工程完善和工程遗留问题处理规定
1. 工程完善
指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：
1）室外改造、完善工程，如下所示：
A． 游泳池、网球场等室外娱乐设施；
B． 绿化、区间道路等配套设施；
2）室内改造、完善工程，如下所示：
A．楼道灯改造等
2. 工程遗留问题
指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法
达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；
3. 处理规定
1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；
2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的
联系工作；
4. 管理工作规定
1）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：
A． 管理处对已接管的房屋和设施实施保管；
B． 分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛
盾，以确保已接管房屋和设施的完好；
C． 配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序；
D． 按设计要求限制施工队活动范围；
2）在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第
1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：
A. 限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；
B. 给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已
入伙的业主带来安全隐患；
C． 管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；
D． 施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核
查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员
以上人员签名后施工队方可撤离小区。
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交房前
业主入伙前筹备工作
竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行；
入伙时间：住户入伙时间。
1. 健全管理处
竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的方法。
管理处各类人员可按以下程序和时间到位。
A． 入伙前三个月，任命管理处主任，工程负责人等投入入伙前的各项准备工作；
B． 竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部
人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操
作规程；
C． 竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作 ；
D． 竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守
卫工作；
E． 入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；
F． 入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；
G． 入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工
作。
H． 入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；
I． 入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位；
2. 入伙工作方案
管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》，编写管 理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容：
A． 核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；
B． 根据实际情况和《物业管理方案》中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后 在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： * 治安方面：增设报警系统；
* 车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚；
* 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等；
* 楼道灯： 改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等）
C． 拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；
D． 根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划；
E． 制定入伙流程；
F． 其他；
3. 准备入伙资料（开发商）
1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷《业主手册》、《临时管理规约》等。
2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简
明扼要的入伙程序流程说明图等。
3）印刷其他规定等。
4）印刷入伙表格；
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4. 协调工作（开发商）
1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。
5. 通知入伙（开发商）
通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下
资料：
1）入伙通知书
2）办理入伙手续须知
3）收费项目一览表
6. 入伙时的环境布置（开发商）
1）楼内环境：
A. 入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司**小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。
B. 插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“**小区物业管理处”字样。
C. 入口处标明管理处办公地址和办公时间。
2）管理处办公环境：
A． 摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。
B． 张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”
程序，标识清楚，一目了然。
C． 管理人员着装整洁，精神饱满。
D． 办公室内资料摆放整齐有序。
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交房过程
业主入伙程序
提前确认和预约每日办理交房手续的名单。
1. 入伙流程图
验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房
2. 验证
1）入伙通知单原件、和购房合同复印件一份
3. 资料发放与保管
1）发给业主保存的资料：
A. 业主手册
B. 临时管理规约
C. 收费项目一览表
2）发给业主填写并需返回管理处的资料：
A. 临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；
B. 业主公司情况登记表：即日填写返回管理处；
C. 装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档；
3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容：
A. 业主入伙通知单
B. 入伙验房表
C. 业主公司情况登记表
D. 装修申请表
4. 交费
1）管理服务费：
以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费；
2）装修押金：
A. 时间：办理人住手续时交纳；
B. 标准：每百平方米 元；
C. 退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收据可办理退款手续；
3）楼道维护费、装修垃圾清运费：
A． 时间：办理入伙时交纳；
B． 标准：每户平方米 元；
4）工本费：
5）其他：
开发商未配套，需由住户付款，由管理处统一组织施工；
5. 钥匙发放
1）凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）；
6. 验房
按国家有关的规定执行。 交房后
小区保修工作程序
1. 保修工作流程
验房→申报→施工→验收
2. 验房
业主领取钥匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”；
1）验收合格：
住户须在三日之内交此表回管理存档；
2）验收不合格：
A． 业主必须三日之内将此表交回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜；
B． 超过三日且在房屋的保修期限内时，业主未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责；
3. 申报保修
1）住户从领取钥匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记；
2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等；
3）房管员在预约的时间内．及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修；
4. 维修
1）维修形式：
A. 开发建设单位委托管理处负责维修。
B. 开发建设单位设专人配合管理处进行维修工作。
2）注意事项
在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发现如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意：
A． 业主在场：维修人员必须在预的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时间；
B． 业主留有钥匙：维修人员应对室内的设施负责,不得随意将钥匙交给非维修人员，完成任务及时返还钥匙；
5. 验收
业主、房管员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。
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未出售房屋所有权
开发商作为未出售房屋的业主，与其他业主享有同样的权利，在业主大会上也同样享有投票权。开发商通过开发建造了建筑物整体，对整个建筑物具有所有权。当开发商将房屋售出后，房屋的所有权就转让给了购买者，而未出售的房屋不论用来干什么，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权人就仍然是开发商。根据《物业管理条例》的规定：“房屋的所有权人为业主。”开发商就是未出售房屋的业主。根据《物业管理条例》的规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：参加业主大会会议，行使投票权；”，开发商作为未出售房屋的业主，在业主大会上，也就同样的享有投票权。
投票权份额如何计算？律师解答：业主的投票权根据《物业管理条例》第10条第二款，业主在首次首次业主大户上的投票权由省、自治区、直辖市具体规定。上海市对住宅类业主的投票权是按照拥有房屋套数进行计算的，实行一套一票;对于非住宅类物业的业主，按照拥有的物业建筑面积计算首次业主大会会议上的投票权，每100平方米计一票，不满平方米有单独房地产权证书的，和其他业主合并计票，每100平方米计一票。为了防止单个业主具有过多的投票权，《上海市住宅物业管理规定》单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
在政府给出的《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案（示范文本）》中关于业主表决权一项添加了如下一句表述：“根据以上表决规则和本物业管理区域内业主及其专有部分面积明细表（见附件）确立各业主的表决权。”或者是您也可以百度查询其他的
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园林景观设计合同
委托方： (以下简称甲方) 承接方： (以下简称乙方)
经甲乙双方协商一致，特制定以下合同条款，内容如下：
一、委托项目 项目名称： XX项目环境景观设计 项目地点：
二、委托范围及面积 整个项目的景观设计。项目总体景观设计面积为约1.6万平方米。 三、委托服务范围
3.1 设计方案
3.1.1 总体景观设计概念方案
3.2 总体景观初步设计方案
3.2.1 总体景观设计总平面方案图
3.3.2 总体景观设计景点意向图
3.3 总体景观施工图设计
3.3.1 总体景观设计总平面图
3.3.2 总体景观设计总放线图
3.3.3 总体景观设计高程图
3.3.4 总体景观设计坐标定位图
3.3.5 总体景观设计植物种植图
3.3.6 总体景观设计给排水图
3.3.7 总体景观设计电路图
3.3.8 分项景观设计图
3.3.9 委托设计所需出具的其他设计材料
乙方应保证所出具设计及施工图纸能保证甲方能够依照图纸正常施工，设计达到合同约定的标准。
四、委托服务收费 总价： 元，大写： 元整。
五、委托设计时间
5.1 乙方于 年 月 日前提交提交委托服务范围3.1项，即环境景观设计方案。
5.2 乙方于 年 月 前提交提交委托服务范围3.2项，即环境景观设计初步设计。
5.3 乙方于 年 月 日前提交提交委托服务范围3.3项，即环境景观设计施工图。
六、设计成果提交
6.1 乙方完成3.1既总体景观初步设计方案，经签定认可的设计成果，3日内乙方需向甲方提供大图展板一套(设计文本电子版全套)。
6.2 乙方完成3.2既总体景观施工图设计，经签定认可的设计成果，甲乙方向甲方提供总体景观施工图设计内容，电子版CAD格式最终定稿方案图， 七、付款方式
7.1 签定合同后7天内，甲方须向乙方支付总设计费 元(大写： 元整)。
7.2 乙方提交完全部设计文件资料，并提供全部发票后7日内，甲方向乙方支付总设计费用 元(大写： 元整)。
7.3 工程施工完成2/3，设计效果甲方满意后,甲方支付乙方剩余部分设计费 元(大写： 元整)。
八、甲方责任
8.1 甲方应按照本合同第七条规定的付款方式向乙方按时支付设计费。
8.2 甲方在景观施工过程中如需设计变更，须经甲乙双方共同协商后方可执行。
8.3 甲方应保护乙方的设计版权，未经乙方同意，甲方不得复印乙方交付的设计图纸或向第三方转让或用于本合同以外的项目，否则乙方有权索赔。
九、乙方责任
9.1 乙方应按本合同规定的内容和时间向甲方提交设计文件。
9.2 乙方不得向第三方扩散、转让甲方交付的文件及图纸等技术资料，否则甲方有权索赔。
9.3 乙方应按国家相关设计规范及设计标准进行设计，确保设计质量，并达到甲方满意为止。 9.4 乙方应按合同约定时间及份数提交设计文件给甲方。
9.5 在施工前或施工过程中，如甲方(或施工方)发现有设计缺陷或错误，乙方在接到甲方通知后二日内应通过传真或邮件或现场解决等方式及时进行更改与补充完善。
9.6 非乙方原因延误提交时间时，乙方须有甲方顺延时间书面证明。
9.7 乙方向甲方提供的设计文件等服务内容，必须经甲方认可。
9.8 乙方提交图纸后在甲方施工的过程中应派人参与工程施工的技术交底、技术指导及工程工程验收。
十、违约责任
10.1 双方任何一方违约均由违约方承担责任。甲方违反合同约定，按照合同法规定承担违约责任。
10.2 乙方如果未经甲方同意，而因自身原因延迟提交设计成果，甲方每天按合同总价的千分之三对乙方进行违约处罚。乙方擅自解除合同，除返还已经支付的设计费外还应向甲方支付合同总额20%的违约金。
10.3 设计人对设计资料及文件出现遗漏或错误，负责修改补充。由于设计人员错误造成工程质量事故或其他损失，除返还设计费还应赔偿甲方的全部损失。
十一、其它
11.1其他约定____________________________________________________
11.2 本合同执行过程中如发生争议双方应友好协商解决，协商不成可向甲方所在地人民法院提出仲裁。 11.3 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议作为本合同附件，附件与合同具有同等法律效力。 11.4本合同一式 份，甲方 份 乙方 份。 甲方(盖章)： 乙方(盖章)： 法人或法人委托人： 法人或法人委托人： 电 话： 电 话： 传 真： 传 真： 开户行： 年 月 日
景观雕塑服务合同书是一种法律文件，用于明确景观雕塑项目的服务协议和双方权益。以下是一份可能包含的详细内容：
1. 合同双方信息：合同应明确雕塑服务提供方（即承包商）和雕塑服务接受方（即业主或委托人）的名称、地址、联系方式等基本信息。
2. 项目描述：详细描述
一、版权登记申请程序
1、费用：申请版权需要支付300元官费；
2、申请材料：申请人请求版权申请，需要提供营业执照复印件加盖单位公章，或者是个人身份复印件。
3、时间 ：申请版权需要的时间是30个工作日左右；
4、《作品著作权登记申请表》；申请人身份证明文件；权利归属证明文件（个人作品不需要提供该项）；
5、申请人申请的版权需要符合一定的要求，否则会被驳回。
6、申请条件：外国人或单位在我国申请作品著作权登记时依据国民待遇原则，与我国公民所需登记材料一致，外文资料需提交中文翻译件（作品样本除外）。。
7、申请部门：在我国版权申请所属部门是中国版权保护中心。
二、版权申请常见问题及注意事项
我国《著作权法》所称的作品，是指文学、艺术和科学领域内具有独创性并能以某种有形形式复制的智力成果。作品应当具备以下条件：独创性，即作品必须是由作者通过独立构思和创作而产生。具有独创性的作品才受著作权法的保护。可复制性，即指可以通过印刷、复印、临摹、拓印、录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制作一份或多份，但无论采用什么复制方式以及复制多少作品，均不会改变作品的内容。
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交房前后物业公司与开发商工作交接明细 接管验收前
接管验收前的准备工作
1. 成立管理处
在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1项内容），落实管理用房和职工宿舍。 2. 组织验收小组
由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：
1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开 始交接日期等。
3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料：
A. 房屋接管验收表
B. 室内接管验收遗留问题统计表 C. 公共配套设施接管验收表
D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E. 机电设备接管验收表
F. 机电设备接管验收遗留问题统计表
3. 相关记录及表格
房屋接管验收表
室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接管验收表
公共配套设施接管验收遗图问题统计表 机电设备接管验收表
机电设备接管验收遗留问题统计表1/12页 楼宇资料的接管移交
1. 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料
A． 项目批准文件； B． 用地批准文件； C． 建筑执照；
D． 业主姓名、联系方式及建筑面积清单；
2）验收合格资料
A． 竣工验收证书； B． 消防验收合格证； C． 综合验收合格证书； D． 用电许可证； E． 供用电协议书； F． 电梯使用合格证；
3）工程技术资料
A. 竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
B. 地质勘察报告；
C. 工程合同及开、竣工报告； D. 工程预决算分项清单； E. 图纸会审记录；
F. 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； G. 隐蔽工程验收签证； H. 沉降观察记录； I. 竣工验收证明书；
J. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； K. 新材料、构配件的鉴定合格证书；
L. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； M. 供水、供暖的试压报告；
4）资料的存放：
上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。
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接管验收过程
接管验收程序
1. 开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；
2. 物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应
在七日内签发验收复函并约定验收时间；
3. 物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备
等进行竣工验收；
4. 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交
人负责整改，并商定时间复核；
5. 对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥
匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。 6. 业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题
由管理处整理后报告置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。 7. 在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，
报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
接管验收标准及检验办法
1. 标准范围
参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。 2. 标准及检验办法
2.1 梁、柱、板主体：
1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2）无钢筋外露； 2.2 顶棚：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债： 2.3 墙面：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致； C. 对维砂浆饱满，线条顺直；
3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 1）毛地面：平整，无裂纹； 2）块料（如磁砖）面层：
A. 粘贴牢固，无缺校掉角；
B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直； C. 对缝砂浆饱满，线条顺直； 3）水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和前后阳台地面：
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A. 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；
B. 第二天到楼下检查楼面无渗漏； 2.5门窗：
1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；
2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；
3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；
4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；
5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：
A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；
B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水； 2.5楼梯、扶手：
1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯：
A． 用力轻摇无晃动，安装牢固； B． 钢筋无锈蚀，无弯曲；
C． 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手； 2.6插座．
1）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常； 2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏 3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；
2.8接线盒： 1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头； 2.9开关：
1）安装牢固，目视盖板无损坏，
2）全检开关灵活，开启接触效果良好； 2.10照明灯具：
1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；
3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。 2.11供水系统：
1）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹； 2）管道接头无渗水；
3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水； 2.12排污管道（含塑料管）：
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1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀； 2.13地漏：
过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通； 2.14卫生洁具：
1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹； 3）便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通； 2.15室内配电箱：
1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2）开关符合型号规定；
3）导线与设计相符，布线规范；
4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活； 2.16其它： 1）水表、电表
安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤； 2.17基础设施：
1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； 2.18天台：
1）屋面隔热层、防水层：
A． 板端缝、伸缩缝油青紧贴； B． 隔热板、防水层表面无裂缝； 2）落水口畅通，管道完好；
3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀； 2.19屋面避雷设施；
各种避雷装置的所有连接力牢固可靠； 1）消防栓：
A． 油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B． 阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱：
A． 消防管、消防带等配套齐全；
B． 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C． 消防管无渗漏水，阀好； 2.21小区灯光系统： 1）按设计要求安装；
2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 2.22绿化：
1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%； 2）绿化用水：
绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，
无漏水，安装稳固，无摇晃；
2.23周边道路：
1）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；
2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；
3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角；
4）路牌标志清楚，地面线条垂直；
2.24垃圾池（箱）：
1）冲洗水管：
A. 垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；
B. 水阀门关灵活无漏水：
C. 水阀箱装锁，锁头开启灵活；
2）铁箱类：
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
3）塑料类：
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；
2.25岗亭：
1）铝材和不锈钢类：
安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债；
2）电动道闸：
安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；
2.26车库：
1）露天停车场：
路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；
2）地下停车场：
A. 参照《物业承接查验办法》的相关内容；
B. 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；
3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；
4) 单车架： 焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；
5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；
6）排水系统：设有专门的排水沟。参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验
收标准；
2.27窨井、检查井和化粪池：
1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕；
2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；
2.28明暗沟：
1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；
2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；
2.29水池、水箱：
1）按设计要求和有关卫生标准进行验收；
2）无渗漏水现象；
2.30信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
2.31景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收。
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接管验收后
工程完善和工程遗留问题处理规定
1. 工程完善
指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：
1）室外改造、完善工程，如下所示：
A． 游泳池、网球场等室外娱乐设施；
B． 绿化、区间道路等配套设施；
2）室内改造、完善工程，如下所示：
A．楼道灯改造等
2. 工程遗留问题
指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法
达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；
3. 处理规定
1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；
2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的
联系工作；
4. 管理工作规定
1）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：
A． 管理处对已接管的房屋和设施实施保管；
B． 分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛
盾，以确保已接管房屋和设施的完好；
C． 配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序；
D． 按设计要求限制施工队活动范围；
2）在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第
1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：
A. 限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；
B. 给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已
入伙的业主带来安全隐患；
C． 管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；
D． 施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核
查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员
以上人员签名后施工队方可撤离小区。
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交房前
业主入伙前筹备工作
竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行；
入伙时间：住户入伙时间。
1. 健全管理处
竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的方法。
管理处各类人员可按以下程序和时间到位。
A． 入伙前三个月，任命管理处主任，工程负责人等投入入伙前的各项准备工作；
B． 竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部
人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操
作规程；
C． 竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作 ；
D． 竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守
卫工作；
E． 入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；
F． 入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；
G． 入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工
作。
H． 入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；
I． 入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位；
2. 入伙工作方案
管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》，编写管 理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容：
A． 核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；
B． 根据实际情况和《物业管理方案》中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后 在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： * 治安方面：增设报警系统；
* 车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚；
* 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等；
* 楼道灯： 改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等）
C． 拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；
D． 根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划；
E． 制定入伙流程；
F． 其他；
3. 准备入伙资料（开发商）
1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷《业主手册》、《临时管理规约》等。
2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简
明扼要的入伙程序流程说明图等。
3）印刷其他规定等。
4）印刷入伙表格；
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4. 协调工作（开发商）
1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。
5. 通知入伙（开发商）
通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下
资料：
1）入伙通知书
2）办理入伙手续须知
3）收费项目一览表
6. 入伙时的环境布置（开发商）
1）楼内环境：
A. 入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司**小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。
B. 插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“**小区物业管理处”字样。
C. 入口处标明管理处办公地址和办公时间。
2）管理处办公环境：
A． 摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。
B． 张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”
程序，标识清楚，一目了然。
C． 管理人员着装整洁，精神饱满。
D． 办公室内资料摆放整齐有序。
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交房过程
业主入伙程序
提前确认和预约每日办理交房手续的名单。
1. 入伙流程图
验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房
2. 验证
1）入伙通知单原件、和购房合同复印件一份
3. 资料发放与保管
1）发给业主保存的资料：
A. 业主手册
B. 临时管理规约
C. 收费项目一览表
2）发给业主填写并需返回管理处的资料：
A. 临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；
B. 业主公司情况登记表：即日填写返回管理处；
C. 装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档；
3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容：
A. 业主入伙通知单
B. 入伙验房表
C. 业主公司情况登记表
D. 装修申请表
4. 交费
1）管理服务费：
以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费；
2）装修押金：
A. 时间：办理人住手续时交纳；
B. 标准：每百平方米 元；
C. 退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收据可办理退款手续；
3）楼道维护费、装修垃圾清运费：
A． 时间：办理入伙时交纳；
B． 标准：每户平方米 元；
4）工本费：
5）其他：
开发商未配套，需由住户付款，由管理处统一组织施工；
5. 钥匙发放
1）凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）；
6. 验房
按国家有关的规定执行。 交房后
小区保修工作程序
1. 保修工作流程
验房→申报→施工→验收
2. 验房
业主领取钥匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”；
1）验收合格：
住户须在三日之内交此表回管理存档；
2）验收不合格：
A． 业主必须三日之内将此表交回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜；
B． 超过三日且在房屋的保修期限内时，业主未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责；
3. 申报保修
1）住户从领取钥匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记；
2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等；
3）房管员在预约的时间内．及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修；
4. 维修
1）维修形式：
A. 开发建设单位委托管理处负责维修。
B. 开发建设单位设专人配合管理处进行维修工作。
2）注意事项
在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发现如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意：
A． 业主在场：维修人员必须在预的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时间；
B． 业主留有钥匙：维修人员应对室内的设施负责,不得随意将钥匙交给非维修人员，完成任务及时返还钥匙；
5. 验收
业主、房管员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。
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未出售房屋所有权
开发商作为未出售房屋的业主，与其他业主享有同样的权利，在业主大会上也同样享有投票权。开发商通过开发建造了建筑物整体，对整个建筑物具有所有权。当开发商将房屋售出后，房屋的所有权就转让给了购买者，而未出售的房屋不论用来干什么，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权人就仍然是开发商。根据《物业管理条例》的规定：“房屋的所有权人为业主。”开发商就是未出售房屋的业主。根据《物业管理条例》的规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：参加业主大会会议，行使投票权；”，开发商作为未出售房屋的业主，在业主大会上，也就同样的享有投票权。
投票权份额如何计算？律师解答：业主的投票权根据《物业管理条例》第10条第二款，业主在首次首次业主大户上的投票权由省、自治区、直辖市具体规定。上海市对住宅类业主的投票权是按照拥有房屋套数进行计算的，实行一套一票;对于非住宅类物业的业主，按照拥有的物业建筑面积计算首次业主大会会议上的投票权，每100平方米计一票，不满平方米有单独房地产权证书的，和其他业主合并计票，每100平方米计一票。为了防止单个业主具有过多的投票权，《上海市住宅物业管理规定》单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
在政府给出的《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案（示范文本）》中关于业主表决权一项添加了如下一句表述：“根据以上表决规则和本物业管理区域内业主及其专有部分面积明细表（见附件）确立各业主的表决权。”或者是您也可以百度查询其他的
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篇一： 本合同订立于 年 月 日 委托人： (以下简称“业方”)。 受托人： ，注册办事处位于 (以下简称“设计方”)。 鉴于业方请设计方就“ 假日酒店”项目(以下简称“本项目”)提供室内装潢设计服务， 而设计方亦同意就以下所述条款与条件，担任本项目所委托之设计方。 业方及设计方兹就本项目之室内装潢设计服务，同意订定下列条款以资遵循： 1.0 委托及工作内容 1.1 业方委任设计方担任本项目之专任室内装潢设计方，并指定本项目主设计师由设计方的xxx先生担任(mr.h.l.lim)，设计方同意接受此项委任。 1.2 合同工作内容将限定以下范围内之室内装潢设计： 1.2.1 酒店区域(指除酒店内的厨房、机房等专业封闭场所外的所有客用区域，如餐饮场所、客房、健康中心、俱乐部，公共区域中的大堂、门庭、楼梯、浮廊通道、消防楼梯间、后台等整体酒店区域包括但不限于以下所列场所) 地下层bm2 地下停车库客用区域、电梯间、相应走廊及消防楼梯间。 地下层bm1 - 男女员工更衣室 - 员工餐厅 - 员工通道及相应电梯间、楼梯间。 地下层b1 - 宾客电梯厅及通道 - 男女更衣室 - 健身房 - 室内游泳池 - 美容院 - 康乐中心 首层 大堂门庭、过道、消防门及通道 - 酒店大堂及接待前台 - 大堂休息厅 - 宾客电梯厅及内装 - 前台办公室 - 一组男女卫生间 - 大堂客用扶梯及浮廊 第2层 - 宾客电梯厅及通道 - 全日营业餐厅(西餐厅、咖啡吧) - 主题餐厅 - 一组男女卫生间 - 客用楼梯及浮廊 第3层 - 宾客电梯厅及通道 - 商务中心 - 宴会前厅 - 宴会厅 - ___间会议室 - 设有____个贵宾的中式餐馆 - 行政休闲厅 - _____组男女卫生间 第4层 - 宾客电梯厅及通道 - 所有客房及套房共_____间(其中包括所有豪华标准间、套房) - 行政办公室 - 一组男女卫生间 第5至9层 - 宾客电梯及通道 - 所有客房及套房共______间(其中包括豪华标准间、套房、行政楼层、总统套房) - 9层上达10层城市俱乐部的客用楼梯间、楼梯及浮廊 第10层 - 宾客电梯及通道 - 城市俱乐部及水疗中心(spa) - 一组男女卫生间 本项目中的酒店服务式公寓区域 本项目中的国际女装中心商场区域 本项目中的建筑外立面 本项目中的外围景观设计 1.3 设计方就前述工作位置进行之工作应尽量与业方之项目协调员完全配合，一切工作计划亦需要完全配合业方之规划时程、设计整合及施工顺序。 2.0 服务范围 2.1 设计方的服务分为四(4)个阶段完成。此四段如下页第3.0条中之说明。 2.2 设计方之服务范围需要包括设计、平面配置及空间分隔规划、色系及配色计划、材料及内装之规格与范围、家具及陈设之遴选，以及与业方委任之项目协调员极其它顾问之间的协调与咨询。 2.3 设计方之服务范围需要包括与业方或其委任之顾问的咨询与协商，以获取致一经过整合之设计方案。 2.4 设计方之服务范围需包括参加由业方或其委托之项目协调员及其它顾问在任何工地所召集之一般会议(请参照本案第5.13、6.9、8.1(a)及8.1(b)条款)。 2.5 对与本案标有(*)的区域，设计方的服务范围需包括色系与配色计划、材料及内装之规格与规范、家具及陈设之遴选，以及与业方委任之其它顾问之间的协调，但不包括任何细部设计和绘制图说。该细部设计和绘制图说应由业方或其项目协调员或其委任之顾问提供。 2.6 对本案标有(**)的区域，设计方的服务范围将只限于为获致一整合之设计方案的咨询服务。 3.0 内装设计 业方本着对设计方的完全信任，同时在对设计方的设计成果给予高度期望的前提下委托设计方担当杭州xxx假日酒店的室内装修整体设计。设计方承诺明了业方的建设杭州西湖畔高标准的，富有特色，环境高雅的五星级酒店的整体意图及要求，对业方所有的杭州xxx假日酒店项目进行内部装修整体设计。在具体的设计过程之中，设计方应本着节省项目业方用于酒店固定成本投入的原则，在不影响设计效果的前提下尽量降低投入的装修成本。同时在物料的选择，施工工艺的运用上都应尽量考虑其经济效益并保持设计的独特性、可操作性和经济性，以减少本项目本身投入使用后的经营成本压力。 3.1 第一阶段：空间设计与家具陈设配置 3.1.1 与业方举行前置作业会议或讨论会，确认并建立所有设计与功能之需求内容、设计程序、进度时程及发展各楼层之平面配置大样。 3.1.2 与业方及其项目协调员或受其委任之其它顾问分别协商以建立内装之设计范围及内容。 3.1.3 针对上述第1.2条中指定之所有区域的概要平面设计的发展整合建筑师之设计理念、业方之需求，以及作出推荐。 3.1.4 设计方依据第1.2条约定，与提送所有区域之概要平面设计予业方后，视为本设计合同第一阶段的完成。平面配置大样应能反映功能需求、空间规划，包括地面标高、天棚净高、平面家俱配置、隔断位置等。 3.2 第二阶段：理念 3.2.1 第二阶段需于设计方对设计进度的确认后开始。第二阶段也可在业方的指示之下开始。于此阶段，设计方需发展色系及配色系统之规划和家具之遴选、地面墙面天花布置、初期施工图、立面图和透视图之描绘(请参照8.1(c)条款)以便清理室内装潢的基本理念。 3.2.2 设计方需送交一份执行内装设计所需包含内部家饰、松动家具、地毯、装饰灯具、墙纸、艺术品等的估计费用。固定式之内装，其估计费用应由业方的建筑师或经业方任命的估算师决定。设计方需协助提供估算师所有估算费用所需之装修配置计划以及建议单价。 3.2.3 设计方于提交业方本阶段所需完成之设计图说、装修材料及内部家饰、松动家具、地毯、装饰灯具、墙纸、艺术品等的估计费用后，视为本设计合同第二阶段完成。 本阶段设计方提交的成果应充分考虑到结构、水、电、暖通、照明、音响等其它专业的需求，并按4.0条款给出意见。 a、 家俱配置图。 陈述所有固定装置、家俱图样上配合每件家俱和装饰拟定规格表标明编号，以便查阅材料规范说明。 b、 建筑资料图 陈述关键性地点构形，如间隔墙位置，标明尺寸等资料以供建筑师使用。 c、 天花图 陈述所有有关天花资料如物料、造型、饰面、颜色、灯具铺设、灯具之选择、机械资料，以供特聘之专业顾问，如灯光设计人员，综合于其设计内。 d、 配电图 陈述有关电器/设备所需之机电插座位置、机械设备构形及位置，如地台电制、墙身风冷系统、出回风隔栅等。 e、 地坪饰面图 陈述所需地坪饰面、颜色、材料规格、地台高差、新地坪标高。所有项目将配合材料规格编号。 3.3 第三阶段：施工图说与施工规范 3.3.1 第三阶段需于设计方对设计进度的确认后开始。第三阶段亦可在业方的指示之下开始。于次阶段，业方、其内装协调员或其委任的其他顾问应已提供所有设计方认为必需的数据、图说等，使设计方能够着手进行最后细部设计、绘制图说和施工规范的准备工作。 3.3.2 设计方需将用于第1.2条之区域中所需之所有材料和家饰，制作成图表及详细清单，并需列明合格供货商之材料。本项图表或可提供为未来采购和安装之基本数据，其方式如后述： (a) 图说清册及详细目录。 (b) 图表详列家饰、松动家具、地毯、装饰灯具、墙纸、艺术品等。 (c) 在需要时，为不同装修材料和装修方式提供颜色样式和材质样品。 施工图应至少包括以下内容： (a) 室内立面图 陈述墙身高度、饰面、保安系统位置、机电资料及固定装置项目、艺术摆设位置资料、配合材料规格及施工规范、标明编号。 (b) 施工大样图 陈述所有固定位置详细资料及配置。 (c) 客房样品规格 包括有关饰面、规格说明、图样、家具详图、数量、相片、物料样板资料。 (d) 公共区域样品规格 包括有关饰面、窗帘、地毯、艺术品摆设之规格说明。 设计方无需为电力、机械系统设计出工程图纸，但需提供图纸显示出器具位置使用系统回路设计图，并注明水、电、空调等动力需要量及正确位置并配合专业设计师的要求提出自己所知的建议。 3.3.3 设计方应在业方进行邀请承包商投标或对内装设计工作报价的过程上，协助业方或其项目协调员。惟所有承包商之选定均属业方的权责，设计方对承包商之任何举措、疏忽或不履约的行为不负担任何责任和义务。 3.3.4 设计方应在业方进行审批承包商标单或报价的过程上，协助业方、其项目协调员或其估算师，以确认投标者之投标案均符合设计之设计图与规范的要求及选定之材料。任何与设计图说、规格不同或使用替代之同级材料，均需经设计方审验同意。 3.4 第四阶段：协调与检验 3.4.1 设计方需定期视察施工场所，并需与业方、其建筑师或项目管理单位要求时到场，惟本项要求需于合理的时间内提前通知设计方。业方于提出要求后，设计方应在合理时间和间隔下依工作的进展。关切业方的承包商或次承包商之合同执行，以确保所有室内装修工作均已照施工图说、规范与设计之理念进行。 3.4.2 设计方需在业方的要求和指示下依本案第7.0条提供一名全职的工地协调员(以下称为“工地协调员”)在施工现场对关于室内装修之工作进行检验，联系并与业方、其项目协调员或其它顾问、承包商或其次承包商进行协调。工地内装协调员应逐日核对数据并提供此数据予任何需要单位，以利室内装修施工与安装作业进行。 3.4.3 工地内部协调员应遵照设计方的指挥并使用设计方之技术协助以利协调与检验工作的顺利进行。 3.4.4 工地内装协调员需有必要只授权和责任，以能代表业方接受或拒绝任何室内装修工作之成品以维持室内装修工作成果能达到合理的标准与品质。 3.4.5 工地内装协调员应在设计方的指挥下针对第1.2条中详述之所有服务区域编列施工瑕疵、疏忽及缺失改正建议清单。 3.4.6 假使业方或其项目协调员自行雇佣工地内装协调员，其内装协调员应接受来自设计方的指挥，惟本项工地内装协调员的所有薪水、红利和费用均由业方负责。 3.4.7 设计方(在工地内装协调员之协助下)针对1.2条款中详述之所有服务区域，完成提送施工瑕疵、疏忽及缺失改正建议清单。视为本设计合同第四阶段的完成。 4.0 除外之合同服务项目 前述条款所述之设计方工作范围与责任并不包括合同没有具体提及的，酒店以外的其它工作范围及责任。所有未提及之项目均应适用本条款并认定为合同外之工作范围。有关该等除外工作包含下列各项： 4.1 本项目中除了第1.2条所提的酒店所有工作区域外，属业方的建筑师极其它顾问之专业及责任范围的所有区域。 4.2 本项目中除了第1.2条所提的所有工作区域外，所有与室内装修工作无关的建筑或其它专业工作项目，惟任何影响到客房结构、户型设计及组合调整与设计方专业范围有关的工作，设计方应针对装饰设计及酒店运作的需要及时提出相应的书面调整要求，以便建筑设计师进行相关的调整。 4.3 所有照明、电器或机械项目和其它同类项目安装图或配线图或设计图等。惟任何与设计方专业范围有关的工作，设计方仍会依业方的要求给予书面的建议。 4.4 空调系统设备的设计。但所有空调出风口及回风口等设施之整合应依照业方顾问的要求包含在工作范围内。 4.5 非装饰设计的施工图说或计算数量，或场地钢筋混凝土、一般性结构工作、给排水配管、照明与所有机械的服务。 4.6 厨房和洗衣房设备的设计和规范。 4.7 研究调查业方整体项目预算之可行性。 4.8 因遵照当地法令之规定而需与地方当局协调，而致需配合修改设计，或任何为配合取得执照或认可等之申办所需用之特别图说。 4.9 任何为与前述合同条款规定之服务区域毫无关联区域所需之设计及咨询工作。 4.10 投标和合同文件的准备。设计方需提供业方所有其于本案范围内之详细设计图说和规范，以为据以包含在其投标/合同裆中。价目及数量表，招标和合同文件以及合同管理均非属设计方的责任。 4.11 制服、图案及标志和专业照明设计以及艺术品之咨询及采购。然而。设计方应以书面的形式就制服、图案及标志和专业照明设计以及艺术品之咨询和采购阐述与设计意图及主题相关的意见，并予业方委任之专家密切配合以适切反映专业顾问的设计理念于设计之中，最终获致一整合之设计成果。 4.12 施工/制造图或竣工图均由业方、其承包商或其次承包商提供。 5.0 设计工作之执行 为避免双方于设计工作之进行过程中对本案的服务范围有任何疑义，以下条款规范双方之功能及其责任与义务。 5.1 设计方需提供如第3.0条之第一至四阶段所规定之设计图说与进度表和服务。 5.2 所有计划方案、草图、报告与规范应以中、英文对照制作，以方便业方人员理解设计方的全部设计意图，且可在任何工作地点为之，惟设计方必须时时配合与业方或其项目管理单位之核定时程与进度表提送。 5.3 所有内装设计图说、家具和照明设施之设计与图说，均属设计方的著作，在合同双方履行本合同后，业方享有设计方提供给业方的所有文件、文本、图册的所有权和使用权。同时业方承诺在未经设计方的同意下，业方不得或同意它方使用于本案范围以外之用途，除非是业方用于本项目内的替换、对外宣传推广或扩充方面。 5.4 设计方除了提供材料的样品外，不得对任何人、团体和公司发布任何命令以承接任何工程、提供货物、代表业方接受任何的投标，或提供其它服务。 5.5 所有施工场所及其它所有的会议记录均由业方或其项目协调员或建筑师制作。所有会议记录均需发送给设计方。除非因为修改而变更，否则此记录均视为在会议中正式确认的决定。 5.6 业方或其项目协调员或建筑师需提供所有悬挂框架、托座、挂钩或其它设备之图说及规范，以为设计方就其木造或装潢固定物之设计整合人建物主结构，例如梁柱、楼地板、墙壁和楼梯间。 5.7 业方或其项目协调员甚或建筑师在设计方的要求下，需提供存有所有(公制)图说的计算机磁盘。设计方为第一阶段提供的图说将为1：100的比例，而第二及第三阶段的图说将视各区域的情况为1：50、1：25和1：20的比例，并将由设计方指定。 5.8 于业方自付的成本和费用下，业方需指示其建筑师派用所有必要的绘图员和绘图办公室之设备以能将设计方的图说汇入业方的建筑图上，设计方亦需自行提供为达成服务范围所需之绘图设备和所有耗材及纸张之一切费用。 5.9 业方需应设计方的请求，供给设计方所有关于设计需求上所必需的书面数据，让设计方创造一个整合的内装设计。 5.10 设计方可应业方的请求，提出艺术师/技工或专家，以执行特殊内装或工程，例如马赛克、雕塑、壁画、雕刻的玻璃和绘画等。本项艺术师/技工或专家等的聘用需为业方认可，且其一切费用或津贴需由业方另行商议后由业方支付。 5.11 设计方需在下列项目中作出建议并协助业方选择： (a) 灯具开关、插座和电话接点。 (b) 装饰的门把和五金配件。 (c) 卫浴器具和五金配件。 篇二： 甲方： 地址： 联系人： 电话： 传真： 乙方：设计公司(设计人) 一、甲、乙双方通过协商，由甲方委托乙方对 项目进行设计工作。 二、设计工作内容： 1、产品的外观设计 2、产品的结构设计 3、根据已审定的设计方案制造可供展览使用的仿真样机 三、乙方在委托合同生效后： 1、在 天内完成设计草案，提交叁款不同风格的设计效果图(彩色、电脑打印)供甲方评审选择; 2、在评审意见基础上，乙方在 天内完成正式设计方案，提交正式设计的效果图(彩色、电脑打印)、所有的外观装饰设计效果图(彩色、电脑打印); 3、在正式方案完成后，乙方在 天内制作可供展览使用的仿真样机壹台; 4、每阶段设计成果均由甲方验收，并履行验收手续。 四、设计要求。 乙方保证设计达到甲方提供的国家现行规定的各项安全与技术标准，及有关设计目标的要求。乙方保证在甲方模具制造或试产过程中，对有关设计方面需要修改时，及时提供各项有关修改意见;在设计过程中，设计目标需调整时，双方应友好协商，取得一致意见。 五、设计费 经商定，甲方支付人民币 元作为乙方设计工作之劳务费用，并于合同签字后即将该款 %支付给乙方，合同自款项收到之日起生效。当乙方完成样机制作并经甲方认可，甲方即将余款支付给乙方。 六、甲方在设计过程中，应按双方商定的时间进度积极配合做好方案选定工作，提供有关技术资料及设计规定所使用的部件，因甲方原因影响乙方工作进度时，乙方项目完成时间顺延。 七、双方商定，该项目在设计、备产阶段，双方均承担保密责任，因泄密造成的一切经济损失由泄密方负责。 八、双方商定，该项目专利申请权归甲方，乙方保留署名权。设计完成后，有关专利事项按国家专利法规定。 九、产品投产后，甲、乙双方对设计均有宣传权。 十、甲方提供设计费用可用现款、支票、转帐等方式提交乙方，乙方帐号： 十一、委托设计商定之指标见附件，附件共 页，附件与本委托书共同生效。 十二、合同一经生效，双方必须严格遵守，如有违反，违约方应承担对方由此引起的一切经济损失。 十三、未尽事宜，双方应通过友好协商解决。 甲方： 乙方：设计公司(设计人) 代表： 代表 签字日期： 签字日期：
工程项目的竣工验收工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序，也是工程项目管理的最后一项工作。它是建设投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。一、竣工验收的准备工作在项目竣工验收之前，施工单位应配合监理工程师作好下列竣工验收的准备工作。1.完成收尾工程收尾工程的特点是零星、分散、工程量小，但分布面广，如果不及时完成，将会直接影响项目的竣工验收及投产使用。做好收尾工程，必须摸清收尾工程项目，通过竣工前的预检，作一次彻底的清查，按设计图纸和合同要求，逐一对照，找出遗漏项目和修补工作，制定作业计划，相互穿插施工。2.竣工验收资料的准备竣工验收资料和文件是工程项目竣工验收的重要依据，从施工开始就应完整地积累和保管，竣工验收时应经编目建档。3.竣工验收的预验收竣工验收的预验收，是初步鉴定工程质量，避免竣工进程拖延，保证项目顺利投产使用不可缺少的工作。通过预验收，可及时发现遗留问题，事先予以返修、补修。二、竣工验收的依据竣工验收依据主要有:上级主管部门批准的设计纲要、设计文件、施工图纸和说明书，设备技术说明书，招标投标文件和工程合同，图纸会审记录、设计修改签证和技术核定单，现行的施工技术验收标准及规范，协作配合协议，以及施工单位提供的有关质量保证文件和技术资料等。工程项目的规模、工艺流程、工艺管线、生产设备、土地使用、建筑结构、建筑面积、内外装修、质量标准等，必须与上述文件、合同所规定的内容一致。三、竣工验收的标准由于建设工程项目门类很多，要求各异，因此必须有相应竣工验收标准，以资遵循。一般有土建工程、安装工程、人防工程、管道工程、桥梁工程、电气工程及铁路建筑安装工程等的验收标准。1.土建工程验收标准凡生产性工程、辅助公用设施及生活设施按照设计图纸、技术说明书、验收规范进行验收，工程质量符合各项要求，在工程内容上按规定全部施工完毕，不留尾巴。即对生产性工程要求室内全部做完，室外明沟勒脚、踏步斜道全部做，内外粉刷完毕;建筑物、构筑物周围2m以内场地平整、障碍物清除，道路及下水道畅通。对生活设施和职工住宅除上述要求外，还要求水通、电通、道路通。2.安装工程验收标准按照设计要求的施工项目内容、技术质量要求及验收规范的规定，各道工序全部保质保量施工完毕，不留尾巴。即工艺、燃料、热力等各种管道已做好清洗、试压、吹扫、油漆、保温等工作，各项设备、电气、空调、仪表、通讯等工程项目全部安装结束，经过单机、联动无负穑及投料试车，全部符合安装技术的质量要求，具备形成设计能力的条件。3.人防工程验收标准凡有人防工程或结合建设的人防工程的竣工验收必须符合人防工程的有关规定，并要求:按工程等级安装好防护密闭门;室外通道在人防密闭门外的部位增设防护门进、排风等孔口，设备安装完毕。目前没有设备的，做好基础和预埋件，具备有设备以后即能安装的条件;应做到内部粉饰完工;内部照明设备安装完毕，并可通电;工程无漏水，回填土结束;通道畅通等。4.大型管道工程验收标准大型管道工程(包括铸铁管和钢管)按照设计内容、设计要求、施工规格、验收规范全部(或分段)按质量敷设施工完毕和竣工，泵验必须符合规定要求达到合格，管道内部垃圾要清除，输油管道、自来水管道还要经过清洗和消毒，输气管道还要经过通气换气。在施工前，对管道材质用防腐层(内壁及外壁)要根据规定标准进行验收，钢管要注意焊接质量，并加以评定和验收。对设计中选定的闸阀产品质量要慎重检验。地下管道施工后，对覆地要求分层夯实，确保道路质量。更新改造项目和大修理项目，可以参照国家标准或有关标准，根据工程性质，结合当时当地的实际情况，由业主与承包商共同商定提出适用的竣工验收的具体标准。四、竣工验收的范围凡列入固定资产计划的建设项目或单项工程，按照批准的设计文件(初步设计、技术设计或扩大初步设计)所规定的内容和施工图纸的要求全部建成，具备投产和使用条件，不论新建、改建、扩建和迁建性质，都要经建设单位及时组织验收，并办理固定资产交付使用的转帐手续。有的建设项目(工程)基本符合竣工验收标准，只是零星土建工程和少数非主要设备未按设计规定的内容全部建成，但不影响正常生产，亦应办理竣工验收手续。对剩余工程，应按设计留足投资，限期完成。有的项目投产初期一时不能达到设计能力所规定产量，不能因此而拖延办理验收和移交固定资产手续。有些建设项目或单项工程，已形成部分生产能力或实际上生产方面已经使用，近期不能按原设计规模续建的，应从实际情况出发，可缩小规模，报主管部门(公司)批准后，对已完的工程和设备，尽快组织验收，移交固定资产。五、竣工验收的条件1.施工单位承建的工程项目，达到下列条件者，可报请竣工验收(1)生产性工程和辅助公用设施，已按设计建成，能满足生产要求。生产、科研类建设项目、土建、给水排水、暖气通风、工艺管线等工程和属于厂房组成部分的生活间、控制室、操作室、烟囱、设备基础等土建工程均已完成，有关工艺或科研设备也已安装完毕。(2)主要工艺设备已安装配套，经联动负荷试车合格，安全生产和环境保护符合要求，已形成生产能力，能够生产出设计文件中所规定的产品。(3)生产性建设项目中的职工宿舍和其他必要的生活福利设施以及生产准备工作，能适应投产初期的需要。(4)非生产性建设的项目，土建工程及房屋建筑附属的给水排水、采暖通风、电气、煤气及电梯已安装完毕，室外的各管线已施工完毕，可以向用户供水、供电、供暖气、供煤气，具备正常使用条件。如因建设条件和施工顺序所限，正式热源、水源、电源没有建成，则须由建设单位和施工单位共同采取临时措施解决，使之达到使用要求，这样也可报竣工提请验收。2.工程项目达到下列条件者，也可报请竣工验收工程项目(包括单项工程)符合上述基本条件，但实际上有少数非主要设备及某些特殊材料短期内不能解决，或工程虽未按设计规定的内容全部建完，但对投产、使用影响不大，也可报请竣工验收。例如:非生产性项目中的房屋已经建成，电梯未到货或晚到货，因而不难安装，或虽已安装但不能同时交付使用;又如住宅小区中房屋及室外管线均已竣工，但个别的市政设施没有配套完成，允许房屋建筑施工企业将承建的建设项目报请竣工验收。这类项目在验收时，要将所缺设备、材料和未完工程列出项目清单，注明原因，报监理工程师以确定解决的办法。当这些设备、材料或未完工程已安装完或修建完时，仍按前述办法报请验收。3.工程项目有下列情况之一者，施工企业不能报请监理工程师作竣工验收(1)生产、科研性建设项目，因工艺或科研设备、工艺管道尚未安装，地面和主要装修未完成者。(2)生产、科研性建设项目的主体工程已经完成，但附属配套工程未完成影响投产使用。如:主厂房已经完成，但生活间、控制室、操作间尚未完成;车间、锅炉房工程已经完成，但烟囱尚未完成等。(3)非生产性建设项目的房屋建筑已经竣工，但由本施工企业承担的室外管线没有完成，锅炉房、变电室、冷冻机房等配套工程的设备安装尚未完成，不具备使用条件。(4)各类工程的最后一道喷浆、表面油漆活未做。(5)房屋建筑工程已基本完成，但被施工企业临时占用，尚未完全腾出。(6)房屋建筑工程已完成，但其周围的环境未清扫，仍有建筑垃圾。六、竣工验收的程序竣工验收应由监理工程师牵头，项目经理配合进行。1.施工单位作竣工预验施工单位竣工预验是指工程项目完工后要求监理工程师验收前由施工单位自行组织的内部模拟验收，内部预验是顺利通过正式验收可靠保证，为了不致使验收工作遇到麻烦，最好邀请监理工程师参加。预验工作一般可视工程重要程度及工程情况，分层次进行。通常有下述三层次:(1)基层施工单位自验。基层施工单位，由施工队长组织施工队约有关职能人员，对拟报竣工工程的情况和条件，根据施工图要求、合同规定和验收标准，进行检查验收。主要包括竣工项目是否符合有关规定，工程质量是否符合质量检验评定标准，工程资料是否齐全，工程完成情况是否符合施工图及使用要求等。若有不足之处，及时组织力量，限期修理完成。(2)项目经理组织自验。项目经理部根据施工队的报告，由项目经理组织生产、技术、质量、预算等部门进行自检，自检内容及要求参照前条。经严格检验并确认符合施工图设计要求，达到竣工标准后，可填报竣工验收通知单。(3)公司级预验。根据项目经理部的申请，竣工工程可视其重要程度和性质，由公司组织检查验收，也可分部门(生产、技术、质量)分别检查预验，并进行评价。对不符合要求的项目，提出修补措施，由施工队定期完成，再进行检查，以决定是否提请正式验收。2.施工单位提交验收申请报告施工单位决定正式提请验收后应向监理单位送交验收申请报告，监理工程师收到验收申请报告后应参照工程合同的要求、验收标准等进行仔细的审查。3.根据申请报告作现场初验监理工程师审查完验收申请报告后，若认为可以进行验收，则应由监理人员组成验收班子对竣工的工程项目进行初验，在初验申发现的质量问题，应及时以书面通知或以备忘录的形式告诉施工单位，并令其按有关的质量要求进行修理甚至返工。4.由监理工程师牵头，组织业主、设计单位、施工单位等参加正式验收在监理工程师初验合格的基础上，便可由监理工程师牵头，组织业主、设计单位、施工单位等参加，"在规定时司内进行正式验收。5.竣工验收的步骤竣工验收一般分为两个阶段进行:(1)单项工程验收。是指在一个总体建设项目中，一个单项工程或一个车间已按设计要求建设完成，能满足生产要求或具备使用条件，且施工单位已预验，监理工程师已初验通过，在此条件下进行的正式验收。由几个建筑安装企业负责施工的单项工程，当其中某一个企业所负责的部分已按设计完成，也可组织正式验收，办理交工手续，交工时应请总包施工单位参加，以免相互耽误时司。例如:自来水厂的进水口工程，其中钢筋混凝土沉箱和水下顶管是基础公司承担施工的，泵房土建则由建筑公司承担，建筑公司是总包单位，基础公司是分包单位，基础公司负责的单体施工完毕后，即可办理竣工验收交接手续，请总包单位(建筑公司)参加。对于建成的住宅可分幢进行正式验收。例如:一个住宅基地一部分住宅己按设计要求内容全部建成，另一部分还未建成，可将建成具备居住条件的住宅进行正式验收，以便及早交付使用，提高投资效益。(2)全部验收。是指整个建设项目己按设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，施工单位预验通过，监理工程师初验认可，由监理工程师组织以建设单位为主，有设计、施工等单位参加的正式验收。在整个项目进行全部验收时，对已验收过的单项工程，可以不再进行正式验收和办理验收手续，但应将单项工程验收单作为全部工程验收的附件而加以说明。1)项目经理介绍工程施工情况、自检情况以及竣工情况，出示竣工资料(竣工图和各项原始资料及记录)。2)监理工程师通报工程监理中的主要内容，发表竣工验收的意见。3)业主根据在竣工项目目测中发现的问题，按照合同规定对施工单位提出限期处理的意见。4)暂时休会，由质检部门会同业主及监理工程师讨论工程正式验收是否合格。5)复会，由监理工程师宣布验收结果，质监蛄人员宣布工程项目质量等级。(3)办理竣工验收签证书竣工验收签证书必须有三方的签字方生效